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三少爺的筆 房產評論師

地產從業狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一個圓滿的家~me too

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 潤泓泓公館 2020-03-31 10:53
    有幸成為點評以來第一個如此單純的地帶讓我來開發,第一個吃螃蟹果然很美

    綠博片區的潤泓泓公館已經在蓄客了,作為區域一個純新盤,今天來一探究竟。

    開發商潤泓地產源自中建系統房地產公司,經企業改制為河南省潤泓置業有限公司,是一家追求卓越,專注于品質和細節的綜合型房地產投資開發企業。
    以地產+建筑+養老為三大核心,建筑施工板塊還具備國家一級資質,先后開發了深圳錦繡江南、桂冠華庭、鄭州中建文苑、鄭東新園、上東園、南陽名都商城、開封公園首府、九潤泓郡等項目。
    也算是個名不經傳但是經驗十足的開發商。

    泓公館項目地處綠博文創園區核心地段,距??蟮瀾?00米,項目三面臨城市道路,南側為永盛路,東側為牡丹七街,北側為富貴四路,項目總占地約27453.929㎡,總建筑面積約88930.16萬㎡,項目整體研發均采用一流標準建設標準,容積率2.49,綠化率高達35.24%,戶型面積為122-188㎡之間。規劃8棟高層+3棟洋房,整體太師椅環抱式。
    天然的位置和改善基因低容積率,當然是拿來做改善了,從戶型上122起步的三房也充分的說明了開發商的改善決心。
    簡單拿兩個戶型分析一下,A戶型122的三房有不少弊端,首先入戶玄關處面積浪費較大,客廳的占比稍顯略小,公衛也沒做到干濕分離,這在一個改善盤中都是不可被原諒的缺點。D戶型167的四房就美麗了很多合理的進深與面寬比,入戶玄關區域也被好好利用了起來,南北純通透+雙陽臺設計,但是公衛依舊沒有干濕分離,都2020年了,改善戶型沒有干濕分離的公衛真是少見??⑸袒蛻匣故塹枚嘞碌愎Ψ虻?。

    作為區域的純新盤也是個名不經傳開發商操刀,入市的期待反而沒有那么大,畢竟樓盤也不大,價格參考北邊金科和東邊亞新,預估高層1.1,洋房1.3,對此區域有需求的客戶可以考慮,但是入手的話還是多方對比吧。
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    潤泓泓公館潤泓泓公館潤泓泓公館
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 華爾中心 2020-03-31 10:07
    磨磨唧唧的的華爾中心又偷偷釋放出一批房源,先來看看宣傳:
    經三路、北龍湖旁、雙地鐵、見面27-47精裝小公寓、12XXX的總裁特批房,動心不?相比之前14000的高價確實優惠不少。

    別著急,先來看看高大上華爾中心的前因后果

    華爾中心浙江廣廈集團在鄭州的首個項目,也是鄭州市zf在2013年長三角地區大招商活動中與浙江廣廈集團簽訂的重點招商項目。最早報備的名稱叫中國鄭州國際酒店用品博覽中心,2014—2016年被評為鄭州市重點建設項目,2017年被省zf納入2017年第一批A類重點建設項目。
    016年1月15日,鄭政出【2015】116號(網)地塊出讓,這個位于北三環南、經三路西,面積20222.63㎡,折合30.33畝的地塊被浙江廣廈集團河南廣運置業集團旗下的鄭州廣運房地產開發有限公司以2.551億元的起始價拍得,命名為華爾中心。
    目位于經三路上,經三路因為聚集著銀行、證券、保險、理財等重要金融機構,被稱為鄭州的財富大道。而美國有一個知名的財富大道叫做華爾街,所以想在“華爾街”這個名字上做文章。叫華爾街太直白,畢竟是個綜合體,所以叫華爾中心。

    背靠浙江廣廈這顆大樹,按理說項目應該順風順水,但是因為?2014年12月27日,浙江廣廈創始人樓忠福因涉嫌行賄被中紀委帶走調查,浙江廣廈也深陷輿論漩渦,風雨飄搖,股票停牌又復牌。
    再加上,浙江廣廈在杭州衛星城“天都城”15年“神鬼莫測”的操作,讓天都城贏得了“鬼城”的稱號,也將浙江廣廈徹底拖垮。
    隨著退地產的口號喊出,廣廈旗下的項目一個個都瑟瑟發抖,所以各種謠言都永豐而至。

    華爾中心項目項目總用地面積約2.02萬㎡,總建筑面積約15萬㎡,其中地上建筑面積11萬㎡,地下4萬㎡,產品采用城市梯田的生態設計理念,由一棟寫字樓、一棟酒店式公寓和集中式商業組成。其中公寓3.5萬㎡,寫字樓3.3萬㎡,集中商業4萬余平米項目西側這棟樓宇是互聯網+智能公寓,共27層,其中2、3、6層為LOFT公寓,4、5、7-27層為平層公寓,標準層41戶,層高3.2米,配備快速 品牌電梯,同時配有市政集中供暖系統,公寓戶型35和45㎡兩種戶型。

    經三路北三環區域確實缺少大型商業,但是華爾中心的速度已經錯過了最好的時機,如今的經三路北三環區域已經不再是金融聚集區域,雖然因為挨著東區和北龍湖,住宅的價格一直在17000左右堅挺,但是區域的投資價值已經大打折扣,所以各位大佬應該謹慎入手。總體來說,現在的價位確實是優惠力度最大,鐵了心投的就別猶豫了
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    華爾中心華爾中心
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 龍湖·景粼玖序 2020-03-30 16:18
    龍湖·景粼玖序位于高新區石楠路西、冬青街北,地塊面積70151.91平方米,建筑面積:269531.5平方米容積率:2.99 綠化率:35%,規劃有16棟住宅+2棟公租房+1棟幼兒園。

    項目規劃看過龍湖的產品,真的幸虧這塊地被龍湖拿了而不是高新區的土豪新合鑫,無論是規劃還是戶型龍湖這次的產品誠意滿滿,真的以自己的實力賺取了了高新區土豪的錢包。

    3.0的容積率做高低配顯然是追求了利益最大化,但是高層很少而且在西邊,這樣把不利因素降到最低,主力產品是洋房,高新區的老城區洋房產品屈指可數:N多年的五洲華夏已經淪為了合租群租的地步,美景菩提也上了年代而且小區高層過多,最新的金科城口碑已經崩壞,很多高新區的土豪都退而求其次選擇了位置更遠的雙湖科技城去買洋房,當然那里也更便宜,但是生活配套遠遠不如高新主城區。
    洋房的戶型區間拿捏的也很好,不像北龍湖一樣高大上的起步都是150㎡+,更多的定位是高端打工仔或者創業小老板,都可以買的起的平民洋房,還有一個就是地域懷舊,顯然從開盤去化率來看,龍湖前期的調研工作和設計判斷非常到位。再來說高層,高層89+112+125的區間更是涵蓋了大多是剛需和剛改的需求,買不起洋房,我住到這種小區也是一種舒服,俗話說近朱者赤近墨者黑,而且這三個戶型都是市場上等戶型,三開間朝南,南北通透,能做到的應有盡有了。

    龍湖的競爭對手區域一個朗悅一個正弘。
    正弘青云筑的產品主打大平層概念,戶型一般,容積率高但是位置優越,價格也略低。
    朗悅公園府主打贈送+教育,可以參考公園道。
    但是龍湖的主力洋房產品正好區分人群,而少許的高層也不害怕去和兩個項目進行PK。

    項目的缺點一去現場就能看出,位置一般,兩條次干道及周邊工廠寰圍的環境實在是對不起這個價格,不過萬物沒有十全十美的,整體還是優點秒殺缺點。規劃和營銷龍湖已經走在了前面,就看后續的工程和交付物業是不是對得起龍湖的名頭了。
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    龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 恒大山水城 2020-02-29 16:48
    鼠年春節除了讓全國人民揪心的疫情一系列新聞,唯一的爆點也就是恒大七五折賣房的勁爆新聞了,恒大告訴我們,房子的價格沒有最低,只有更低。

    誠然,有點頭腦的都能看出來,而且恒大出牌也很簡單,去庫存,回現金流償還債務,但是不得不說讓有些買主欲罷不能,比如今天說的恒大山水城,三少一同事17年底買的山水城,找了人精裝修9000+高層,現在高層精裝7500-8000,一分沒賺還血虧,這找誰說理去,不過房地產市場也是市場經濟,所以,如果你真的有需要想買,也許現在是抄底的機會,起碼抄恒大的底。

    山水城所在的洞林湖區域說是一個獨立小城也不過分,像極了北京的燕郊。經過新田前期的深耕和引進恒大、碧桂園、福晟等一系列操作,洞林湖片區商業、教育、人口、地鐵均已經落地。但是需要注意的是雖然區域大的配套沒有問題,但是隨便一個盤都是上百畝占地,你樓棟所在小區的位置也很重要,比如地鐵口在北門500米,你樓在最南側,橫跨 一個小區就得十幾分鐘
    所以選對地塊和樓號也相當重要。

    目前在售的四期地塊,容積率1.35。項目共12棟樓,洋房4層,6層;高層18層
    實際上洋房的戶型并沒有比高層優質的好多歲,但是經不住洋房目前的價格和高層相差無異,當然洋房的優先度靠前,推薦下面兩個戶型,119高層和127洋房,恒大的優勢是園林景觀和會所的高大上,所以低容積率的小區綠化的點綴和層次感非常重要。

    目前洞林湖區域所有開發商的地都是從地主新田手上哪來的,位置各有千秋,開發商的優勢也各不一樣,產品的話是大同小異,所以建議實地勘察后再下手,目前也算是環四環區域價格最近位置還不錯的區域了。
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    恒大山水城恒大山水城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 恒大城 2020-02-29 16:18
    被恒大75折刷屏了,著實沒有想到第一槍來的這么快。

    與其說疫情影響了恒大,不如說恒大利用了疫情。

    這次恒大開槍了,他目的是甩掉所有庫存,解決債務從而輕裝迎接下一個經濟周期。
    1、所有房地產特別住宅為主的公司都是競爭關系,因為韭菜就這么點了,他們為了生存要搶,此前是暗地較勁,而恒大已經準備明搶了,開始刨韭菜根了。
    2、2018-2019年住宅銷售量在大部分地區穩定下降,意味著在這種房價區間沒有流動性了,毫無疑問,降價才能轉移庫存。
    3、無論恒大75折有沒有比以前更便宜,他的核心目的是甩庫存,如果這個價格他能全賣掉,則牛逼;如果降價他能全賣掉,則厲害。所以糾結是不是真的大打折,毫無意義。


    2019年底已有財經報道,未來一年恒大到期需償還債務超過500億,不知道有沒有包括海外債。現在急著銷庫存補充現金流可以理解,畢竟要么生要么死。那么別的房地產公司呢會怎樣?無疑恒大的第一槍對準了已經為數不多的需求端,別的房產公司如碧桂園等,跟牌則搶剩余需求,且還必須快;不跟則看著恒大消耗完幾乎所有剩余需求,自己玩完。誰說房地產市場內不是弱肉強食,難道還真能一起賺錢一起跑路不成?恒大先手夠狠,根據二三線城市的土地拍賣價格數據和開發成本數據,應該是保本甚至割肉確保及時回收現金。

    那么現在看來,萬科是一個偉大的公司,恒大是一個膽大的公司,而碧桂園是一個頭大的公司。

    未來的房地產及經濟市場、拋出多余房產,保持現金,你就能在下一輪經濟周期搶得先手。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 名門西崗 2020-02-29 10:25
    最近過了個年,三少爺這個ID越來越多了,一會三少爺說書,一會三少爺的建,你們能不能起個其他的,從先后順序來說別來碰瓷我

    言歸正傳,首先大佬就是大佬,真的佩服楊海波的頭腦和能力,單身匹馬創建河南區域,總部給的只有一個平臺和千萬的啟動資金,楊總就是利用這些簡單的東西,談判、合作、吞并、融資,碧桂園雖然不算第一批來鄭的企業,但是短短幾年做到了河南區域的TOP房企,真的是功不可沒。(單說規模和銷售,品質這玩意就不多說了

    名門西崗名門地產進入了近8年,投資了多少人力物力猜也猜的出來,但是最終在博弈和名門實際資金鏈的原因上,名門終于撤股換錢含淚退出,名興置業最終由碧桂園控規99%宣告西崗項目城改由碧桂園全權操盤!
    2020年2月17日,西崗城中村改造項目三塊住宅用地(1號地安置,2、3號開發),由碧桂園底價競得,三塊地樓面價基本在3600元每平米。
    地塊位置在中原區鄭上路北,西流湖湖西路東,北側與碧桂園西湖項目連接在一起。忽然想起來曾經錦藝城的宣傳是,一條棉紡路一座錦藝城。碧桂園把西流湖從北往南的地拿了個大半,已經可以宣傳,一個西流湖一個碧桂園

    常西湖區域碧桂園已經是最大的地主了,而且還是距離主城區最近、緊挨西流湖和地鐵口,還有市zf重金打造的地下廊道空間,天時地利人和,唯一的不足時目前不管是西湖還是西崗項目的生活配套有待提高,不過隨著陸續交付和發展,肯定會被時間所追回。

    2月17日拿地,從五證辦理速度上來說,常規5個月既可以拿到預售證,預計7月份會開盤面世,價位參考西湖。區域的剛需和剛改可以考慮,畢竟是常西湖鄭上路片區入三環的守門員,還是可以期待一下的。
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    名門西崗
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 富力建業·盛悅府 2020-02-27 18:54
    2020年1月17日,建業地產股份有限公司發布公告,宣布收購與富力合作的鄭州兩個項目的股權。公告顯示,建業地產通過上海豫進投資諮詢有限公司(簡稱“上海豫進”),向廣州富力地產股份有限公司購買河南建業富居投資有限公司(簡稱“建業富居”)10%股權,代價為10億元。

    建業富居目前由上海豫進、廣州富力及上海恒玢投資中心(有限合伙)分別持有45%、45%及10%股權。而待上述交易完成,建業富居將由上海豫進、廣州富力及上海恒玢投資中心(有限合伙)分別持有55%、35%及10%股權。建業富居將成為建業地產的間接非全資附屬公司,并由建業地產并表。

    建業富居的主要資產是鄭州五龍口城中改造項目及花園口合村并城項目。具體而言,兩個項目目前包括12幅地塊,總占地面積約273.6萬平方米,總規劃建筑面積約797萬平方米。

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    遙想幾年前,富力首進鄭州,是建業的引進和帶路,當時的富力在華南五虎雖然不復老大之勇但是老虎還是老虎余威猶在。建業也是應該這樣考慮的,畢竟當時建業自己的成品房才剛剛起步,富力畢竟是TOP10,經驗十足。于是兩家一拍即合,建業負責拿地和zf資源關系,富力負責開發和操盤,合作了近千萬平方的項目,幾年過去了,兩個項目都是異地雞毛,建業不知道是不是搬著石頭砸自己的腳,看看美景,拉來了萬科,邊學習邊成長,已經夸入本土準一線行列。

    所謂近朱者赤近墨者黑,再加上富力在全國各地樓盤問題頻出,資金鏈緊張的要命,老胡終于坐不住了,花費10億也要占據主導權,不能再讓富力霍霍下去,同時10億也緩解了富力河南區域巨大的資金壓力。

    話不多說,希望建業趕緊接手富力的工程和銷售,讓建業品質在秀一把操作,雖然很難,但是依舊有希望。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 新合鑫紫荊之星 2020-02-26 10:41
    年前陪朋友去看交付的紫荊公寓,又想到了曾經給這個項目的點點滴滴,畢竟也算是有過很大的交集,重溫下這個小而精的公寓界魅族

    紫荊之星作為高新區曾經的霸主新合鑫進入主城區的第一塊地也是目前的最后一塊,13畝地,地價1000萬一畝,可以說在當時這個價格一點也不算便宜。
    項目東臨紫荊山路,南臨隴海北一街,北側200米是隴海路。已開通的地鐵2號線隴海路站及隴海汽車客運站距項目僅50米的距離。總建面5.36萬方,分為地上和地下兩個部分,地下兩層為車庫,地上21層;其中1-3層為商業,30-200㎡可自由分割,定位于集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性購物中心,填補了該區域沒有精品商街的空白。?4-18層為5米挑高LOFT公寓,買一層送一層,主力戶型52㎡實得約100㎡闊綽三房,超高得房率成就高性價比產品,宜商宜居宜投資。19-21層共計108間酒店式SOHO公寓,由國內知名的享途和悅酒店公司運營管理,致力于按照四星級酒店標準打造該地段目前尚處空白的高端酒店產品。
    設計上依舊由新合鑫御用的上海大地事務所操刀,新合鑫的公寓產品均由此設計院設計,雖然知名度一般,但是主創設計師真的是個鬼才王者。從睿達廣場到石佛公社到紫荊之星,產品的契合度和合理化都在逐漸增加。

    縱觀幾年公寓市場,紫荊之星乘上了上風,目前周邊航海路的幾個公寓產品價格都一般精裝也才10000出頭,看見當時紫荊賣得并不便宜,
    目前項目已經交付但是商業商鋪并沒有售完,仍在出售和招租中,這才是重點,招對了商才能盤活這個小樓盤和對周邊的吸引,樓上的公寓和酒店才有價值,商業死就廢掉了,不過新合鑫有自己專業的商業運營團隊,新合鑫商管公司核心管理成員均有十幾年鄭州商業地產從業經歷,從項目招商、運營、管理、升級等各方面均有大量商家資源及豐富管理經驗,且本項目采用委托管理、統一經營的模式,更利于品牌商家的落位和規模商業的進駐,從睿達廣場的成功來看,資源和運營還算不錯,但是北邊有大潤發商業的支撐,這個地方如此小,到底怎么操作才能夾縫中生存是個問題。

    目前商鋪在售3萬左右,位置不同價格不同,風險與機遇并存,投資收報已經不算很大了。
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    新合鑫紫荊之星新合鑫紫荊之星
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 鄭州金融島翡云公寓 2020-01-31 11:05
    作為出生就喊著金鑰匙的金融島,背景可謂十分強悍!

    開發商鄭州金融島建設發展集團有限公司(簡稱“金融島公司”)于2017年8月19日完成工商注冊,注冊資本金6億元人民幣。金融島公司股東方分別為河南東龍控股集團有限公司、重慶協信遠創實業有限公司、建業住宅集團(中國)有限公司。
    金融島公司設立目的有三個方面:第一,開發建設龍湖金融中心外環12宗地塊及自持部分運營;第二,內環環湖商業的運營管理;第三,外環已出讓10宗地塊的代建工作。
    再來看看三個股東,建業不多說,河南老大、協信重慶房企,常年排在100內,商業能力50強。重點是河南東龍控股集團有限公司:由鄭東新區管委會發起,聯合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團有限公司和河南水利投資集團有限公司組建成立的大型國有控股公司。
    三家分工也相當明確了,建業干活,協信兌錢,東龍負責土地和zf關系。

    金融島的模板是上海的陸家嘴金融中心,從區域和zf力度上,潛力十足,位于全河南寸土寸金的北龍湖,一路之隔就是北龍湖豪宅區,和東區CBD搖手相望構建全河南的金融基地。
    作為純商務區域金融島規劃四棟高層類住宅公寓,其中翡云公寓 作為金融島唯一對外出售的高端公寓,一經推出就耀世全城,當然關注的都是資產基本上億的大佬。你看看金融島入駐的企業和酒店就能感覺到未來的地位。

    翡云公寓規劃90左右一房,130二房及200-600的平層豪宅公寓。這個產品的推出就不是為了住宅需求的,單價3萬+的大面積公寓誰會拿來當自己固定的小窩?恐怕土豪們也不會,土豪們住的肯定是北龍湖的住宅小區。但是有沒有市場需求,肯定是有的,縱觀北上廣的金融中心,不缺平層公寓豪宅而且還都是區域明星產品。雖然鄭州新晉一線城市,但是底蘊不足,所以看待事物的認知就沒那么先進,翡云公寓的價值還是很大的。身份的象征,還有是養個金絲雀的象征。

    反正足以讓富豪們動心就是了,物以稀為貴,我們以為的一文不值在別人眼里都是金山銀山!

    有人以為買的人腦子瓦特了,從長租公寓方面來普及知識,能買得起這種房子的客戶是需要那點租金的人嗎

    有人錢進場,沒錢人看場,就是這么無情,順便祈禱武漢加油,中國加油,疫情早日結束!
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    鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 正商禎瑞上境 2020-01-30 10:12
    “鄭州王”正商和“河南王”建業的本土老大之爭從未愈演愈烈,雙方主戰場也打到了號稱河南最貴的北龍湖區域,就目前來說,正商北龍湖布局五子遠超建業。善水、瓏水、瓏湖、豐華、禎瑞。

    從整個北龍湖區域來說,以龍湖金融中心及區域位置來輻射,善水、瓏水、豐華算是邊緣地帶,瓏湖和禎瑞才是核心區域,其中禎瑞上鏡又是號稱上鏡系大成之作。

    正商禎瑞上境 位于北龍湖如意西路與豐殷路交會處,項目占地面積:68666平方米,建筑面積:185400平方米,容積率:1.49 綠化率:35%,停車位:1101個,總戶數:540戶;共規劃7排23棟6層低密洋房,1棟3層高物業。
    身在北龍湖,外在的豪華“新衣”是豪宅必不可少的標志,正商的合作伙伴們:上海柏濤擔綱項目整體規劃、建筑設計、朗道國際景觀設計、香港梁志天團隊室內設計,聚合世界一線品牌升級五芯正裝,而且整個方正地塊的設計師法北京紫禁城前三殿、后三宮的中軸對稱的建筑禮制,同時遵循“九宮方正,前隱后尊”的空間格局,取法宋代美學,以宅、門、墻、堂、院的營造之道,精心打造。(是不是聽不愛懂,這種高大上的空間格局也許只有45歲以上的成功人士才會又時間去研究,反正置業顧問一頓操作都是各種牛逼、霸氣的風水設計)

    禎瑞的戶型有三種165的四房三衛、180的四房三衛、225的五房三衛;其中占比大概為15%、60%、25%,180的戶型最多。作為改善的豪宅戶型,咱就稍作自我認知的分析,165和180基本一致,只不過尺寸都稍微大些,空格格局一樣,如果廚房再大點就完美了。225的五房北邊有三個臥室,而南側只有兩個,客廳的橫向打到了7米,但是豎向短了,這樣的話看電視的視角可能會有所不舒服,其他的都考慮的人性化,客臥帶獨衛。雙向純通透等。
    165和180面積差15的情況下功能差不多,雖然土豪不差錢,但是165的性價比還是比較高的,不過戶數較少需下手早。

    正商的善水交房的時候各種媒體報道吹了一波,比起來一些偽豪宅,善水確實做得不錯,但是也僅限于正商自己的提升。正商最大的問題是用材可能都是好的,但是工藝和質量細節不看追究,這才是矛盾所在。真正的豪宅從來不是亂堆料,愿本土豪宅層出不窮
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    正商禎瑞上境正商禎瑞上境正商禎瑞上境正商禎瑞上境
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