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大王叫我來巡山 房產評論師

  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 恒大林溪郡 2020-06-30 23:24
    恒大林溪郡開盤簡報:

    時間:6月30日上午9時

    推出房源:高層推出9棟,1035套房子;洋房推出6棟,112套,共計1147套

    開盤狀況:累計蓄客約1000組,累計選房約700套

    優惠政策:1、定存1萬抵3萬,認籌高層產品2萬享85折開盤優惠;洋房產品3萬享85折開盤優惠,按揭95折*到訪96折*三天內準時簽約99折;2、一次性按揭95折變93折,若首付優惠按揭付款,按揭95折變96折,全款一年分期付款,按揭95折變98折

    開盤均價:高層13800-15500元/㎡;洋房17000-18000元/㎡

    數據僅供參考,數據僅供參考,數據僅供參考。

    愛馬仕哥的開盤大法,開盤必特價,特價必清盤。

    六月再見,七月你好!
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 楷林中心 2020-06-30 22:55
    新發展楷林廣?。ㄖ性懿炕叵钅浚?,鄭東新區商鼎路與博學路交匯處。

    這個項目是楷林和鄭東建投投資合作,總共占地120畝,總建筑面積約120萬平方米,主要的物業形態包括寫字樓、高端商務配套公寓、雅詩閣服務公寓、特色商業街區、國際會議中心等等。

    楷林專注于寫字樓,拿地能力弱,在蹉跎歲月中鄭老板打磨出一套屬于自己的天罡北斗陣——專業+真誠。

    有一天鄭老板被使命所召喚,放下手中的枸杞杯,積極投身到祖國的大基建當中,做過住宅、也做過代建,后來在寫字樓上一條路黑到底。

    專業:做寫字樓我在鄭州是最好的,在全國也是數一數二。不過話說回來,確實做的不錯。

    真誠:鄭老板往往以真誠感動合作方,包括IFC、楷林中心等。

    內購的3號樓,層高3.1米,面積從41-65平方米,主力是41-43平方米,5T26戶,開盤價18000元/平方米,內購單價13500-14500元/平方米,中間允許更名一次。預計2023年9月交房。

    投資回報:10年返租+保底收益5%+溢價分成(溢價部分業主收益60%、運營方40%),綜合測算年回報率7%-8%。

    最低首付大概在27萬左右。

    這個預算的投資回報率是遠遠跑贏余額寶,但是呢不建議普通人投資,為啥呢,因為稅費問題。

    增值稅=(成交價-上手購買價)*5.6%

    契稅=成交價*4%

    土地增值稅:查賬征收

    個人所得稅=(成交價-上手購買價-合理費用)*20%

    印花稅=成交價*0.05%*2(買賣雙方)
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 康橋玖璽園 2020-06-30 22:52
    康橋玖璽園,中原區秦嶺路與淮河路交匯處。

    這個項目是康橋回歸主城區的作品,咱們先看看地塊情況,97號土地位于秦嶺路與汝河路交匯處,占地面積約105畝,土地用途為城鎮住宅用地兼容零售商業、餐飲、旅館、商務金融用地(地下交通服務場站用地),容積率4.19,總建筑面積約42萬平方米,成交總價12億元,樓面價4107元/平方米,單價1150萬/畝,成交時間2020年初。

    這個地塊位于中原區的核心區域。

    教育:周邊有汝河一幼、汝河新區小學、鄭州一中、伏牛路四小、七十三中、十九中。

    商業:周邊有中原萬達、綠城廣場等等。

    交通:地鐵6號線秦嶺路站、地鐵5號線桐淮站。

    此時此刻老城區的優勢完美的顯示出來了,配套齊全,而且又位于中原區的核心區域。

    再來看看項目情況,一共規劃1棟商業、1棟幼兒園、1棟商務辦公、4棟7-8層的洋房、1棟13層小高層、4棟19-32層高層、4棟33層高層,主力戶型75-142平方米成品高層、142平方米的精裝洋房。

    這個項目劣勢是安置房+商品房+商業+辦公,不好管理,非常嘈雜是避免不了的。

    再看看周邊區域不同房企的價格,永威西郡14800-16000元/平方米(高層),碧桂園西湖高層14800-16000元/平方米,洋房均價20000-21000元/平方米。

    話說回來,康橋的口碑最近有所下滑。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 保利金茂時光悅 2020-06-30 22:48
    保利金茂時光悅,經開物流區蘭心東路與碧泉街交匯處。

    保利+金茂的雙央企也遭遇了當頭棒喝,品牌不是萬能,萬能的只有地段。

    6月25日,保利金茂時光悅開盤對出高層2號樓、3號樓、5號樓的部分房源,共計推出151套,去化51套,去化率34%,保利金茂時光悅北側是鄭大二附院,南側和東側都是工業用地,西側規劃的是夢湖的支流,經開物流區有兩條地鐵線經過,分別是地鐵13號線和地鐵14號線,也不知道啥時候能修通。

    總而言之就是差,當然在經開物流區折戟沉沙的英雄好漢不計其數,基本上屬于團滅。

    物流區位于鄭州東南方向,濱河國際新城的東側,白沙的南側,成立于2010年9月,2013年被畫到經開區管理,其主要的產業是汽車制造、裝備制造、現代物流。

    這個位置特別尷尬,灰常不成熟,路上跑的都是大車,雖然說屬于經開區,但是經開區的心頭肉是濱河,現在還顧不上,物流區的售樓部一溜煙的都被放在了白沙,白沙的同志也不憨,一去看基本都不會買,關鍵這個地方還是中牟的房本。

    金地、萬科、碧桂園是物流區的開拓者,準確的說是躬身入局的三位先驅,記得2018年萬科溪望首開,去化率不到3成,保利金茂時光悅只是在重復幾年前的悲劇罷了。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 龍居華府 2020-06-30 22:46
    龍居華府,龍沄路與鴻寶路交匯處。

    6月27日,龍居華府悄悄的無證開盤了,推出3號樓、4號樓、7號樓共224套房子,當天去化89套房子,去化率40%,精裝小高層成交均價21650元/平方米。

    龍居華府項目總占地400畝,建筑面積約135萬方,一期占地66畝,16萬方,規劃11棟小高層,容積率僅為2.49,產品覆蓋面積段為89㎡-143㎡。

    它的位置是屬于楊金和鴻園交匯處,鄰高鐵線、連霍高速、北錄莊安置區,直線距離北龍湖特別近。

    這個房企是益通,做的最著名的就是中原冉屯的九龍城,品質一般還偏下,經驗也是一般。

    小房企,高溢價,四千一方的精裝修標準,大概率交房的時候會翻車。

    你如果開著奧迪進去,現在是開著奧拓出來;如果開著奧拓進去,則是拿著奧利奧出來。

    對于小開發商的房子一定要慎重,交房的時候說減配就減配了,減配到你懷疑人生。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 綠都九州雅敘 2020-06-26 23:54
    綠都九州雅敘,中牟縣九州路與廣惠街交匯處。

    這個項目一共占地102畝,容積率為2.0,總建筑面積為13萬平方米,拿地時間為2019年年底,當時綠都拿地時447萬/畝,樓面價3354元/平方米,規劃8棟19層/20層小高層,面積區間從98-118平方米,15棟120-160的疊墅。

    1、區域。

    誰能救救綠博的房價,唯一解套的方式可能就是省zf東遷了。在我的印象里,綠博的房價不是在跌,就是在跌的路上,高光時刻是2016年,之后無論誰搖旗吶喊,就是一蹶不振,現在提到綠博,房價腰斬常常掛在嘴邊。

    有些時候,命運真的早就在暗中寫好了注腳。

    2、綠都。

    綠都也開始做產品系,學的是有模有樣,云系、瀾系、雅系。

    云系城市中堅力量奢侈人居,代表作品綠都青云賦,杭州市綠都云和湖,鄭州綠都青云敘等。

    瀾系為城市奮斗者而打造,代表作品,綠都瀾灣、綠都東瀾岸。

    雅系以高端會所配套,定制服務、城市稀缺資源,代表姑蘇雅集。

    有一天路過這個項目,順便進去逛一下,其他的沒有注意,草感覺蔫不拉幾,還有部分土在外面露著,高端項目一下大打折扣,總體感覺下來綠都高端基因不足,還需要繼續努力。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 鄭州孔雀城公園海 2020-06-25 14:59
    藍光雍錦香頌——平平無奇藍光。

    小時候我們學過一篇文章《陳情表》,是李密獻給晉武帝的,李密說自己命不好,有一句話我記得特別清楚:外無期功強近之親,內無應門五尺之僮,煢煢孑立,形影相吊。

    這句話形容藍光非常貼切。

    藍光首進鄭州,一頭扎入平原新區,然后留給它的就是喘息、掙扎、喘息、掙扎。

    3號土地位于龍湖鎮鄭新路東側,zf儲備土地北側,起始價格為27792萬,占地面積約69畝,容積率小于2.5,建筑密度小于25%,建筑高度小于65米,位于孔雀城南側,最終成交總價為32892萬,成交單價473萬/畝,成交樓面價2840元/㎡,溢價率為18%。

    4號土地位于龍湖鎮鄭新路東側,永通路北側,起始價格為27647萬,占地面積約69畝,容積率小于2.5,建筑密度小于25%,建筑高度小于80米,最終成交總價為28647萬,成交單價414萬/畝,成交樓面價2487元/㎡,溢價率為4%。

    這一次藍光矛頭調轉,直接沖進南龍湖,而且是貼身迎戰孔雀城,孔雀城毛坯7500元/㎡、洋房8500元/㎡,還是帶首付分期、帶送車位,如果說藍光拿地是白菜價,那么華夏幸福就是地板價。

    另外一點就是平平無奇的藍光,高層88-118平方米,洋房110-126平方米,產品沒有太大的差異化,要想贏只能打一個價格戰。

    這一次藍光想贏太難了,估計只能被按在地上摩擦摩擦。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 綠城·柳岸曉風 2020-06-25 14:47
    綠城柳岸曉風,二七區人和路西、賀江路北。

    綠城柳岸曉風位于二七區運河新區板塊,總占地約52畝,容積率為2.17,總建筑面積約11萬平方米,規劃11棟9-13層的小高層,戶型面積從113-183平方米,116-130平方米為三房、159-183平方米為四房,主力戶型為113-130平方米,占比63%,整體定位為改善,距離最近的是7號線漓江路站。

    這個項目整體位于南三環與南水北調之間,開發商是德潤置業,綠城算是一個代建,德潤置業開發過德潤黃金海岸,它位于鄭州市二七區京廣路以西,大學路以東,長江路以南,南水北調運河以北 總占地面積3291畝,規劃總建筑面積近300萬平方米,這個地塊也是黃金海岸的后期地塊。

    首先這個項目的產品是二七新區少有的改善的產品,低密度、小高層、大面積,如果想在二七新區改善可以關注一下。

    產品挺不錯,但是生的地方不太對,二七區是鄭州存在感最不強,發展最慢的區域,比如宇宙中心綠博,漲價能上頭條,腰斬還是能上頭條;濱河則是北龍湖第二,一直刷屏;然而你看二七新區一點也不吸引人的注意,就像石頭扔到水里一點漣漪也沒有,這個時代最可怕的就是毫無存在感,無法引起大眾的注意。

    地鐵未修通、專業市場,而且正好和北龍湖是一個對角,距離權利、財富中心越遠,越被邊緣化。
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    綠城·柳岸曉風
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 鑫苑府 2020-06-25 14:44
    鑫苑府,京廣路與漓江路交匯處。

    鑫苑府的開發商是鄭州鑫合置業有限公司,股東分別是河南鑫苑置業(80%)、河南王胡砦實業股份有限公司(80%),王胡砦背后有11個股東,11個小股東里面又有十幾個人,大概的股權結構就是這樣。

    該項目是鑫苑和德潤合作,一共是3宗土地,總共占地約191畝,總規劃面積54萬平方米,首期地塊占地約74畝,容積率為2.5,規劃9棟14-20層的高層、小高層,戶型面積區間從86-149平方米,90平方米、105平方米、116平方米、128平方米、145平方米,大概1000戶。

    距離最近的站點是地鐵7號線漓江路站大概1公里,另外環境比較糟糕,北邊是物流園,東邊是客運總站和萬貨城。

    這個項目是鑫苑的第一個府系項目,但是感覺鑫苑在慢慢走下坡路。鑫苑這幾年在鄭州沒有圈可點的項目,一直是流量擔當,一個鑫苑一年賣200多億,一個鑫苑國際國際新城賣三四十億元。

    作為在美國上市的公司,2019年總收入24.83億美元,同比增長11.95%,凈利潤為8303萬美元,同比減少21.63%;歸母凈利潤為6834萬美元,同比減少6.42%,已經是鑫苑銷售額連續兩年下降了。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 名門翠園 2020-06-23 15:40
    蓋世功名,無非大夢一??;驚人富貴,難逃無常二字

    最近有一個朋友問我,名門的房子能不能買?

    我:哪里
    朋友:翠園
    我:有風險
    朋友:位置不錯啊
    我:真的有風險
    朋友:位置真的不錯啊
    我:風險很大
    朋友:名門這么大的開發商,這么多項目
    我:無言以對

    買房的第一要務是啥?房企財務穩健,能按時交房。

    如果不注意把控風險,一場黑天鵝、灰犀牛來了,房企資金鏈斷了,你的房子也就停擺了。

    現在買房不注意排查風險,第一個就是爛尾、第二個就是晚交房,第三個是交房后維權,第四個是滿意。

    通過企查查查詢名門地產河南有限公司自身風險有74條,關聯風險有503條,股權凍結12條,股權出質40條,其中有效21條,當前被執行總金額2.8億元,最近一次執行時間是今年6月9日,執行法院是鶴壁市淇濱區法院,執行標的1500萬。

    由于受到疫情的影響,2020年名門的裁判文書也是激增達到15宗。

    2016年當屬名門最高光的時刻,一場牛市的大幕緩緩拉開,遮蓋住了一切問題,這一年名門地產輾轉三地瘋狂拿地,先是10.6億元拿下常砦,其后20億元拿下翠園,隔天拿下深圳羅湖一宗土地。

    海明威《太陽照常升起》里說:慢慢瓦解,頃刻崩塌。

    坊間傳聞名門在深圳城改項目中投入大量資金,我也上網查詢一番。

    名門深圳的城改項目叫坪地岳湖崗舊改,岳湖崗位于龍崗區坪地街道興華路,擬拆除面積119461平方米,約179畝,擬更新為居住用地、商業用地,擬定拆除重建范圍內不小于36班的九年一貫制學校一所,總計落實不少于52268平方米的公共利益用地,貢獻率43%。

    深圳的城改真的是銷金窟,萬科玩的也不是很轉,在他名門周邊玩的全是豪強開發商,如碧桂園、恒大。

    還是那句老話說的好:蓋世功名,無非大夢一??;驚人富貴,難逃無常二字。
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    名門翠園名門翠園名門翠園名門翠園名門翠園
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