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大王叫我來巡山 房產評論師

  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 鄭州華僑城 1天前
    這條街最靚的仔來了?

    2019年融創業績報告顯示,全年公司實現營業收入1693.2億元,同比增長35.7%;歸母凈利潤260.3億元, 創歷史新高,同比增長57.1%;凈資產收益率約為37.2%,同比增長4.3個百分點;合同銷售額5562.1億元,同比增長20.7%。

    金句王老孫說:銷售規模的增長未來不是重點,利潤和品質才是第一位的,以穩健、以安全、以均衡為重點,不斷提高綜合競爭力,最終來實現利潤的提高,未來融創是這個管理邏輯。

    也就是說2020年融創干三件事:降融資成本,優化資產結構,謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。

    另外老孫也說:我們判斷今年將是洗牌年,今年并購的機會遠遠超過以往任何一年,但優質并購標不是很多。

    截至2019年底,融創已布局10座文旅城、4個旅游度假區、26個文旅小鎮,其中涵蓋41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店,土地儲備貨值約3.07萬億元,其中貨值超過82%的土儲位于一二線城市,總土地儲備約為2.39億平方米,權益土地儲備約為1.53億平方米,平均土地成本僅為4306元/平方米。

    再說華僑城經歷了2018年-2019年一系列賣賣賣的節奏之后,2019年披露信息顯示,當年銷售面積合計約251.96萬平方米,同比增長22.05%,銷售額862.42億元,當年拿地上共耗資492.67億元。

    兩者發生了一些美妙的聯系,根據知情人士透露,倆家公司正在談判,融創或并購二七華僑城。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 龍湖·景粼玖序 2020-03-29 07:55
    開門紅的龍湖。

    2020年3月28日龍湖景粼玖序開盤推出洋房3#(2D8F1T2)、4#(3D8F1T2)、9#(3D9F1T2),高層2#(1D30F2T4),共計推出252套,線上開盤去化231套,去化率92%。

    洋房——

    132㎡三室兩廳兩衛推出78套,去化71套,去化率91%

    142㎡三室兩廳兩衛推出42套,去化38套,去化率90%

    150㎡—155㎡三室兩廳兩衛12套,去化12套,去化率100%

    高層——

    89m2三室兩廳一衛推出60套,去化56套,去化率93%

    112m2三室兩廳兩衛推出30套,去化26套,去化率86%

    125㎡三室兩廳兩衛推出30套,去化28套,去化率98%

    均價(毛坯)——

    洋房均價19800元/㎡,高層均價15200元/㎡

    客戶情況——

    3月21啟動認籌升級,認籌400余組
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 名門橙邦 2020-03-27 07:07
    2017年孫大圣為樂視輸血150億元,溫柔的進入了賈會計的良夜。

    在發布會上孫大圣摸著整整比自己小十歲的老賈的頭,在他身上,看到了自己年輕時的影子。

    有人說道評級機構對樂視的看法,孫大圣馬上回應:我們不在乎他們說什么,樂視戰略團隊都對,就缺錢。

    倆人走過一段甜蜜的歲月。

    后來孫大圣意識到自己的錯誤了,在2017年的融創中國發布會上說:樂視網這樣,我能怎么辦呢,我再借他100個億,我傻B???

    《毛選》第一篇第一句話:革命的首要問題,分清楚誰是我們的朋友,誰是我們的敵人。

    地產圈從朋友變成“敵人”的不再少數,也印證了丘吉爾的那句話:沒有永遠的敵人,也沒有永遠朋友,只有永遠的利益。

    去年12月份,河南碧桂園有限公司對河南名門地產申請財產保全,具體如下:

    申請人河南碧桂園置業有限公司于2019年12月27日向中國廣州仲裁委員會申請財產保全,請求對被申請人名門地產(河南)有限公司、宋某某、孫某某名下價值人民幣200000000元的財產采取保全措施(具體內容以申請人提供的財產線索為準)。擔保人中國平安財產保險股份有限公司深圳分公司(主承保方)、中國大地財產保險股份有限公司深圳分公司(共保方)出具平安訴訟財產保全責任保險保單保函[保單號:10590003900889864231]作為擔保,愿意在人民幣200000000元范圍內為申請人河南碧桂園置業有限公司的本次財產保全申請提供擔保。

    結果是:查封、扣押或凍結被申請人名門地產(河南)有限公司、宋某某、孫某某名下價值人民幣200000000元的財產(具體以查封、扣押、凍結清單為準)。

    一起打過仗的革命同志對簿公堂,正如《1984》:栗子樹下,你出賣了我,我出賣了你。
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    名門橙邦名門橙邦
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2020-03-26 07:50
    天倫綠城桂語蘭庭,金水區鴻業路與任莊路交匯處。

    這個項目屬于天倫出地塊,綠城代建,位于寸土寸金的龍子湖,整個項目占地45畝,容積率為1.7,共規劃9棟樓,7棟11層洋房,2棟18層小高層,整體項目偏改善,一共只有三種戶型,120平方米的三房,130平方米的四房,150平方米的四房,主力戶型為130平方米的四房,全部為精裝修交付。

    這個地塊當時成交單價為545萬/畝,成交樓面價為4810元/平方米。

    位置沒啥說的,東區龍子湖,周邊沒啥競品,綠城代建還能提升不少溢價,主要看兜里面的錢夠不夠。

    其實也有一些疑問,綠城還是那個綠城嗎?代建依舊能發揮出品質嗎?這些都是要打上問號的。

    關于代建,藍城蘭園是一個很好的例子,按道理講宋公都搬出來了,應該不會差,可惜一手好牌打爛了,蓋的真是不怎么樣。

    廉頗老矣尚能飯否?!
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 2020-03-24 07:58
    開盤快報。

    正商豐華上境,朝陽路與東運河交匯處。

    1、基本情況:3月22日線上開盤,推出洋房12#、16#,共計84套,去化80套,去化率95%。
    2、推售:洋房146㎡三室兩廳兩衛56套,173㎡四室兩廳三衛28套,共計推出84套。
    3、均價:標準層均價32000元/㎡,首層54000-60000元/㎡。
    4、客戶:截止開盤前認籌260客戶。
    5、優惠:1萬元認籌,無優惠。

    正商豐華上境戶型配比方面,146平方米占比約1/3,173平方米占比約2/3,上車北龍湖門檻低,另外北龍湖北岸調整,住宅用地變少,南岸的土地顯得更加稀缺,最后就是無綁定。

    土豪已經快人一步開始買買買了。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 山頂棗莊儲備項目 2020-03-20 06:42
    常綠東風宸苑,經一路東、明鴻路南。

    這個地塊很有意思,曲折程度都能寫成一本書。

    12年,金水區法院三百多名職工買了單位組織的團購房,當時負責開發的公司叫做河南華之業房地產開發有限公司,價格是5600元/平方米,包括三種戶型90平方米、120平方米、150平方米,首付30萬元。

    然并卵,經過漫長的等待,2020年該地塊被河南常綠卓屹置業有限公司拿下,起始價29924萬元的總價競得,平均地價為1322萬元/畝,折合樓面價為6007元/平米。

    這中間出現了一個問題華之業收了錢,現在地被常綠拿了,團購的金水區法院的同志們哭天喊地。

    現在這個項目改頭換面,搖身一變成了常綠東風宸苑。

    項目占地22.64畝,總建筑面積7萬平方米,綠地率30.02%,容積率3.29,規劃有3棟高層+1棟商業+1棟綜合用房,規劃總戶數429戶。

    這個地塊的位置相當好,北側是東風路東風渠,西側是中州大道,預測兩萬起步。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 山頂棗莊儲備項目 2020-03-20 06:39
    未來金水天奕,東風路與經三路交匯處。

    這個項目屬于金水區棗莊的城改項目,原來是由河南山頂集團,河南山頂集團是國有獨資企業,在鄭州做過山頂御鑫城、港區做過山頂御景園,國企做的東西一般,山頂給棗莊倒騰了好幾年,算過來算過去,都是賠錢的。

    棗莊的位置特別好,東風路與經三路附近,東風渠,地鐵8號線,市區內很難再找到這么好位置的地塊了。

    山頂把這個項目給未來地產,未來地產是背后是河南省八達威商業集團有限公司,八達威旗下有未來房產、未來和諧物業、豫中建工,其中在南龍湖開發一個項目叫悅府海棠,其他的項目在靈寶、許昌,總而言之就是一個小開發商。

    總是感覺未來地產運作棗莊夠嗆。

    這個項目以東風路為界,分南、北兩個地塊,北側地塊約37畝,容積率為1.9,建筑高度35米,南側地塊月118畝,容積率為5.0,土地性質為住宅兼容商業,建筑高度100米,商務地標建筑高度150米,規劃4棟寫字樓以及公寓,東風路經二路規劃4棟住宅,經二路明鴻路為安置房,還有一條商業街。

    總而言之操作起來難度系數大,想實現高溢價難度系數大。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 保利文化廣場 2020-02-15 09:20
    2月7日,保利拿下高新區34號土地。

    34號土地位于高新區科學大道北、雪松路東,使用面積43753平方米,約合65.63畝,土地性質為商務金融兼城鎮住宅,容積率小于4.5,出讓年限為商務金融40年、城鎮住宅70年,建筑密度小于50%,建筑高度小于180米,綠地率大于25%。

    另外該地塊有一個附加條件,需要蓋一棟150米的5A甲級寫字樓,自持商務建筑面積不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等相關文化產業,持有年限不低于10年,項目總投資總額不低于20億元。

    該地塊為保利文化廣場的后期地塊,可以說是為保利量身定做,超高層寫字樓,沒關系我們是央企有錢;自持商務建筑面積且不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等文化,保利旗下有文化、拍賣產業,別的企業想拿,也沒有辦法。

    該地塊距離1號線鄭州大學站約1公里,距離規劃中的8號線銀屏路站約300米,位置真心不賴。

    目前高新區有正弘青云筑10萬方商業+180米的地標,保利文化廣場150的地標……
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 宏光攬境(宏?;ㄔ埃?/a> 2020-01-14 22:15
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 中海九號公館 2019-12-31 20:39
    中海九號公館,九如路與如意河路東二街西南。

    2018年8月中海北龍湖拿地,土地單價2022元/畝,樓面價20222元/㎡,限價32000元/㎡,占地面積約78畝,1.5容積率,規劃14棟洋房,只有四種戶型140平方米、160平方米、180平方米、210平方米。

    現如今中海九號公館正在貼外立面,已經買房的土豪們卻開始維權了。他們的維權也很樸素,也和普通大眾一樣到售樓找負責人,然后就是找記者,向他們訴說著什么。

    土豪們到底在說什么呢?

    一位女士憤怒的指著中海的外立面:你看我們外立面,小豬佩奇,淘寶30塊錢一箱包郵的豪山瓷片,十幾塊錢的泡沫保溫層。

    記者問:啥是小豬佩奇。

    女士說:這是我們業主的自嘲,外立面土粉土粉的。

    這位女士繼續說:我們在中海九號公館買的房子從520萬-1000多萬,每一個綁定的車位45萬-80萬,現在怎么這樣,我以后都不好意思住進來。

    總而言之一句話,你以為你占到了開發商的便宜,但是開發商的便宜哪有那么好占?

    大家都知道中海是成本控制之王,一分錢恨不得掰成三分錢花,所以它才能賺到錢。網上有一個段子,說的是中海A4紙都要正反面用,邊角料都得當便簽,鄭州項目做啥活動,都是策劃親自到小商品市場采購的。

    現在真的是一分價錢一分貨。
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