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大王叫我來巡山 房產評論師

  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 保利文化廣場 2020-02-15 09:20
    2月7日,保利拿下高新區34號土地。

    34號土地位于高新區科學大道北、雪松路東,使用面積43753平方米,約合65.63畝,土地性質為商務金融兼城鎮住宅,容積率小于4.5,出讓年限為商務金融40年、城鎮住宅70年,建筑密度小于50%,建筑高度小于180米,綠地率大于25%。

    另外該地塊有一個附加條件,需要蓋一棟150米的5A甲級寫字樓,自持商務建筑面積不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等相關文化產業,持有年限不低于10年,項目總投資總額不低于20億元。

    該地塊為保利文化廣場的后期地塊,可以說是為保利量身定做,超高層寫字樓,沒關系我們是央企有錢;自持商務建筑面積且不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等文化,保利旗下有文化、拍賣產業,別的企業想拿,也沒有辦法。

    該地塊距離1號線鄭州大學站約1公里,距離規劃中的8號線銀屏路站約300米,位置真心不賴。

    目前高新區有正弘青云筑10萬方商業+180米的地標,保利文化廣場150的地標……
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 宏光攬境(宏?;ㄔ埃?/a> 2020-01-14 22:15
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 中海九號公館 2019-12-31 20:39
    中海九號公館,九如路與如意河路東二街西南。

    2018年8月中海北龍湖拿地,土地單價2022元/畝,樓面價20222元/㎡,限價32000元/㎡,占地面積約78畝,1.5容積率,規劃14棟洋房,只有四種戶型140平方米、160平方米、180平方米、210平方米。

    現如今中海九號公館正在貼外立面,已經買房的土豪們卻開始維權了。他們的維權也很樸素,也和普通大眾一樣到售樓找負責人,然后就是找記者,向他們訴說著什么。

    土豪們到底在說什么呢?

    一位女士憤怒的指著中海的外立面:你看我們外立面,小豬佩奇,淘寶30塊錢一箱包郵的豪山瓷片,十幾塊錢的泡沫保溫層。

    記者問:啥是小豬佩奇。

    女士說:這是我們業主的自嘲,外立面土粉土粉的。

    這位女士繼續說:我們在中海九號公館買的房子從520萬-1000多萬,每一個綁定的車位45萬-80萬,現在怎么這樣,我以后都不好意思住進來。

    總而言之一句話,你以為你占到了開發商的便宜,但是開發商的便宜哪有那么好占?

    大家都知道中海是成本控制之王,一分錢恨不得掰成三分錢花,所以它才能賺到錢。網上有一個段子,說的是中海A4紙都要正反面用,邊角料都得當便簽,鄭州項目做啥活動,都是策劃親自到小商品市場采購的。

    現在真的是一分價錢一分貨。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 恒大未來之光 2019-12-31 08:43
    恒大未來之光開盤簡報

    開盤項目:恒大未來之光
    項目詳情:總占地約2200畝
    容積率:1.8-2.5
    建筑面積:76-128㎡兩房、三房精裝住宅
    開盤時間:12月29日(周日)中午14:00
    證件情況:五證齊全
    選房形式:搖號選房

    推售房源樓棟:
    人和1號院27#/28#/30#/31#/32# 共計784套
    樂和6號院1#/2#/5#/7#/9#/10# 共計491套
    地和5號院13#/15#/16#/17#/18# 共計578套
    地和6號院1#/2#/3#/6#/7#/8#/10#/11# 共計689套
    共計推出高層24棟,2542套

    成交價:
    人和1號院:8300元/㎡
    地和5號院:8450元/㎡
    地和6號院:8300元/㎡
    樂和6號院:8100元/㎡

    去化情況:高層2300套左右,去化率80%
    全款分期:首付7萬起,兩年分九次付清
    優惠方式:全款分期96%、一次性92%、按揭94%、準簽98%、認籌95%、到訪98%
    客戶情況:當天共計來訪5600余人

    雄兔腳撲朔,雌兔眼迷離;雙兔傍地走,安能辨我是雄雌?

    恒大一開盤,基本橫掃港區的客戶,這價格沒啥說的。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 天倫·風華苑 2019-12-16 22:38
    天倫風華苑,金水區東三環與鴻寶路交匯處向東3公里。

    簡單的說一下這個項目,總占地面積73畝,容積率1.99,總建筑面積12.8萬平方米,物業形態包括高層和洋房,9棟洋房和5棟高層,該宗土地的成交時間為2019年3月份,單價為572萬/畝,樓面價為4293元/平方米,高層有三種戶型95平方米、115平方米、125平方米,洋房戶型只有兩種125平方米、140平方米,主力戶型是95平方米的三房,占比35%,這有兩條地鐵線,一號線北沿線(規劃)、二十號線(規劃),教育方面目前已經對外招生的只有金水區第二實驗小區,項目的北側也將會有金水區知名的小學和中學。

    鴻園片區現在也已經成為香餑餑了,除了鴻園是地主之外,天倫也是一個大地主。該宗土地為天倫任莊城中村改造,總占地約914畝,總建筑面積約130萬平方米,先后與泰禾、金地、綠城發生聯系。風華苑原來是和金地合作,后來天倫獨自開發。

    整個區域是以改善為主,這個區域和楊金比起來,牌面好不少。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 融創蘭園 2019-12-16 22:31
    融創蘭園,鄭州經一路與紅專路交匯處。

    原來這個項目屬于瀚海,叫東韓里,屬于東韓砦的城改項目,在2016年做過內購,37-78平方米,一次性8500元/㎡,按揭30%的價格為 9500元/㎡,預計是2018年交房,然而2019年也才拿到地。

    世界上最準確的就是你買的瀚海的房價,最不準確的就是瀚海說的交房時間。

    兜兜圈圈到了2019年8月份,融創攜手瀚海拿下第一宗土地,成交單價1482萬/畝,成交樓面價4447元/平方米。

    這個項目總占地64畝,容積率4.99,總建筑面積28.6萬平方米,規劃4棟洋房和4棟高層,高層的主力戶型為103-115平方米的三室兩廳兩衛,洋房主力戶型是147平方米三室兩廳兩衛。

    說說項目的優勢:位置特別好,屬于市區的核心位置,周邊的配套特別齊全,兩條地鐵線,2號線和5號線,周邊還有不少學校,如豐產路小學、61中、緯五路二小等,總之就是配套齊全。

    劣勢就是:城改項目容積率高,4.99,高層部分是4T8戶的,加上融創的口碑,感覺買融創的房子越買越便宜。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 雅居樂御賓府 2019-12-04 21:42
    最近被雅居樂御賓府的工地開放日刷屏了,宣傳攻勢是狼煙四起、驚天地泣鬼神,工地好的令人發指,簡直不敢相信是雅居樂,而他們似乎完全沒有受到維權的影響。

    雅居樂御賓府是北龍湖9號土地,該地塊位于龍湖北區朝陽路北、如意東路東,使用面積49484.77平方米,約合74.2畝。容積率大于1小于1.5,綠地率大于35%,建筑密度小于28%,建筑高度低于18米,出讓年限70年,成交價為179100萬元,單價413.7萬元/畝,樓面價24128.6元/平方米。

    該項目打造16棟純疊墅六層產品,分上、中、下三疊,共358套房源,車位配比1:2.06,綠化率35%,規劃1棟9班幼兒園,戶型有185㎡、195㎡、215㎡、255㎡四種,下疊送南北花園、地下負一層140㎡左右;中疊送地下負二層;上疊送挑高和陽臺。

    建筑質量咱不了解,不做評論,但是買疊墅的肯定肝疼。

    如果你在御賓府買一個185㎡,得房率85%,實際可用的就是157㎡,單層面積78㎡,再減去樓梯面積,每一層大概72㎡,72㎡是標準的兩房,也就是說你花八九百萬只買了兩套兩房。

    72平方米的房子功能空間能有多大?

    吃瓜群眾一看肯定懵逼,心里想這不是欺負老實人。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 綠城明月濱河 2019-11-29 23:50
    2017年之前中國地產界最風光的要數隔壁老王,那時候他還是中國首富,他有200多個萬達廣場,十幾個萬達城,80家五星酒店,全球1300多家影院,兩家美國電影公司,一家英國游艇公司。

    2017年初老王在清華大講堂上,為了鼓勵年輕人,有夢想不夠,還要勇敢地邁出創業第一步。

    “什么清華北大,都不如膽子大。你如果去試了,也許一半成功一半失敗,但不試成功的機會是零?!?

    2016年公司年會的時候,蟬聯多年首富的老王,又開始說話了。

    “萬達玩的是空手道,一分錢不出就能掙錢?!?

    “萬達進入的行業,無論國企央企,都沒機會做老大?!?

    好景沒過多久,過了沒多久隔壁老王開始壯士斷臂。

    前幾天去萬達文華酒店,抬頭一看已經變成富力萬達文華酒店。

    王小波在《黃金時代》開篇寫王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛,斗的眼珠通紅,口角流涎,陽具直挺。

    后來一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變,成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

    房地產公司就像這頭牛一樣,被錘之后,才知道原來不可能一直生猛下去。

    前幾天去參加綠城明月濱河的活動,宋公是最經常出現的詞頻,宋公依舊是綠城的“神”。

    物是人非事事休,可惜宋公已經離開了董事會和管理層中心,這個綠城還是之前的綠城嗎?

    廉頗老矣尚能飯否?
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 申泰中原印象 2019-11-23 11:24
    申泰中原印象,金水區經三路與紅專路交匯處。

    申泰中原印象屬于西韓砦城改用地,總共占地面積155畝,容積率5.5,總建筑面積55萬㎡,物業形態包含高層、公寓、商業,規劃6棟高層,3棟平層公寓,5棟LOFT,項目自身配建1萬㎡社區商業,另外配套3萬㎡購物中心,0.5萬㎡兒童樂園。

    簡單的說一下這個開發商河南申泰控股集團。

    河南申泰控股集團始建于1989年,現已成為省內知名企業。目前主營業務分為地產開發、文旅商業、建筑裝飾、物業服務等四大業務板塊。總資產100多億元,躋身河南省民營企業現代服務業30強行列。

    申泰做房地產是從2000年開始,累計開發面積300多萬㎡,目前在洛陽、鄭州、濮陽、洛寧等地開發的有項目,投資包括住宅、寫字樓、公寓、酒店、商業、旅游度假區等,建成在建的項目包括泰嘉園、申泰麗景、申泰新世紀廣場、金盾未來花園、商會大廈、龍泰·御花園、翡翠莊園。

    再來看看他們的住宅規劃,產品戶型階段非常豐富,包括68㎡/77㎡兩房,112㎡/115㎡/117㎡/132㎡的三房,139㎡/143㎡的四房,160㎡的五房,主力戶型是112-117㎡的三房,占比約5成。

    這個項目最大的的優勢就是主城區,周邊的配套成熟,教育、醫療、商業都是成熟的,交通也便利,唯一不讓人放心的就是開發商,不知道能不能玩轉這個城改。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 河南盧森堡中心 2019-11-18 08:51
    河南盧森堡中心,如意西路龍湖外環路交匯處。

    盧森堡中心規劃193畝,一共分為5個地塊,其中1號和2號地塊全部為自持的甲級寫字樓,名字叫歐洲之窗和盧森堡中心,3號、4號、5號是可以銷售的部分,包括公寓、辦公等,今天主要說3號地塊——大公府。

    先說這個項目的股東構成,河南航投、鄭新建投、招商蛇口,一個出錢,一個出地,一個操盤,國企+央企強強聯合。

    再看項目容積率1.49的6層洋房公寓,層高3.1米,面積有145㎡的兩房、165㎡的四房、185㎡的四房、225㎡的五房。

    說說這個項目的不同之處:

    1、涉外城市綜合體。盧森堡中心涵蓋跨境貿易、國際辦公、盧森堡文化國際公寓,是一個大型的涉外城市綜合體。

    2、雙氣。公寓產品少見的既有暖氣,也有天然氣。

    3、異形。北龍湖清一色的中式建筑,龍湖壹號是一個異類,大公府也是一個異類,辨識度非常高,是盧森堡風格。

    當然劃算不劃算,需要認真算一下,調調老師是這樣算的:

    面積185㎡,單價30000元/㎡,總價555萬,首付5成277萬,周邊的住宅35000元/㎡,共計630萬,首付3成,為190萬,首付5成為320萬,競爭力一般。

    由于公寓有30%左右的稅費,公寓的流動性基本為0,可以說百分百的不動產,具體值不值需要自己思考了。
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