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梁京 房產評論師

  • 房產評論師
    梁京 點評 正商家河家 2019-12-31 17:08
    家河家二期目前二期高層已經售罄,反而一期高層還剩余幾套不好的樓層。

    回顧一下這個樓盤,一期2017年中首開推出2000多套房源,定位品質剛需,正商品質家系列,以15500的均價入市,結果一戰沒有成名·····去化慘淡(2017年市場是非?;鴇模?,后來悄悄的降價賣了····

    2018年底,一期即將清尾,2019年初推售二期,改為毛坯,12500的均價入市,加上首付分期政策,銷售很好,尤其是剛需89的小戶型,目前二期高層已經售罄。

    總結下這個樓盤,其實優點很多,劣勢也很明顯:優點就是距離地鐵近、周邊環境不錯,往北有索須河、往東有惠濟區zf和古樹苑還有萬達,劣勢就是太靠西······

    對于剛需來說,通勤時間和教育問題是最關心的,正商這個滿足了這2個,雖然學校并不是很出眾,建議想買的可以關注后期地塊?;褂幸壞鬩得?,個人感覺一期精裝品質確實還可以,明年6月交房拭目以待(當然不排除站崗維權)。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 金地正華漾時代 2019-12-20 15:57
    這個樓盤悄無聲息的入市了,直到開盤才知道他。
    位于南四環和大學路交匯處,目前配套較為缺乏,交通方面,地鐵7號線在建中,距離南環公園站約1公里。

    金地和竹桂園合作,19年2月拿地,占地67畝,容積率2.5,建面11萬㎡,規劃6棟高層(19-20F)+8棟洋房(6-8F)+2棟獨立商業,產品面積高層95/99/115㎡三室,洋房105㎡三室,精裝交付。

    11月22日開盤了,推了2棟高層1棟洋房,約350套,當天成交約110套,去化約3成,高層均價12300左右,洋房均價14700左右。

    這個價格說性價比,不算高,目前西南四環沿線四環外的樓盤高層價格基本都降到11000-12500左右,有精裝有毛坯,除了個別如永威西郡和華僑城,其他如匯泉西悅城、萬科大都會、碧桂園名門時代城等,某些樓盤經常推特價房,依然不好賣,所以金地的價格也就是正常市場價,性價比不算高。

    對于該樓盤,有2點需要提醒,一點是精裝交付后期難保質量,一點是二七區有個很大的廢品填埋場,環境不很好,所以建議剛需多看多對比。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 申泰中原印象 2019-12-20 14:34
    這個樓盤悄無聲息的就來了,最近好像老城區項目有點多。

    占據主城區絕佳的地理位置,經三路和紅旗路交叉口,二環內老城核心區,東望CBD和北龍湖,一站式成熟配套,距離地鐵2/5號線約900米左右。

    開發商申泰,來自洛陽,開發經驗較少,地產江湖里名聲很小。

    項目體量不小,155畝,容積率5.5,總建面95萬㎡,打造的是城市綜合體,規劃物業類型涵蓋高層住宅,平層公寓,loft公寓,臨街商業,購物中心等。另外有3棟安置房位于項目最南側。

    產品配置也不錯,毛坯交付,子母門+指紋密碼鎖+斷橋鋁三層中空玻璃+地段+凈水系統+霧森系統,還有雙挑高精裝入戶大堂+智能滅蚊系統+公共區域WiFi覆蓋等,雖然沒有太大亮點,不過所有的產品配置加起來也不失為一件精品。

    可見開發商還是比較用心的,或許想通過此盤打開市場,獲得口碑和知名度。

    但是最大的缺點是戶型,戶型跟其他金水區樓盤類似,高容積率造成做不出多好的戶型,有68-77㎡兩房,112-117㎡三室(主力戶型),132㎡三室,139-143㎡四室,160㎡五室。多為2梯4戶設計,多數戶型為短面寬長進深,有些是暗衛。

    綜合而言,樓盤相對比較靠譜,適合地緣情結濃厚的剛改和投資客。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 融創蘭園 2019-12-18 16:50
    這個樓盤是東韓砦城改項目,原來是瀚???,但是推進速度一直很慢,現在跟融創合作開發,即將面世。

    位置:老城核心區,距離東區CBD、北龍湖較近;
    交通:自駕交通較為擁堵,地鐵較為便利,5/2/6號線都可以乘坐;
    配套:成熟配套,教育商超醫療配套齊全;
    規劃產品:中間4棟洋房,周邊4棟高層,容積率4.99,高層多為4梯8戶的筒子樓,高層面積是85-141㎡,115-120㎡朝東或者朝西或者東北西北朝向,采光不好;洋房多為1梯2戶,147-171㎡,產品舒適度較差。
    預計售價:毛坯2-2.3萬。

    綜合而言,個人認為這個價格買這個產品,舒適度不太高,不太適合中高端改善需求,若是為了上學的改善另做考慮。投資應該還可以考慮。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 建業君鄰大院 2019-12-16 14:16
    繼建業27號地之后,24號地也沿用了27號地的銷售模式,只有君臨會會員才能參與,采用定制模式確定產品戶型、景觀等,事實證明這種模式很成功。

    9月24號地開始排號,目前開始落位,這個24號地體量相對比較小一些,共規劃300來套房源,產品也是純洋房,戶型面積是140-450㎡左右,其中140㎡左右和160㎡左右房源相對較多一些。
    目前落位大概200套,去化率在北龍湖也已經相當可以了。

    實際上價格也相對比較便宜,毛坯標準層價格在3.7-4.7萬左右,跟27號地類似。這個價格在目前北龍湖中相對來說是比較具有競爭力的。

    建業和永威在19年初拿的4宗地已經相繼推出,可以看到性價比算是很高了,想入手的可以多關注。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 正弘·青云筑 2019-12-16 11:46
    正弘青云筑12月14日開盤了,報出來的價格是14000-15200,毛坯高層,去化率62%,推出708套,成交436套,產品是97-180㎡。

    先看價格,這個價格基本與周邊持平,金科精裝16000左右,錢隆城毛坯14500左右,公園府15000左右。

    再說性價比,位置上金科、錢隆城、正弘都位于高新區門戶位置,主要依賴地鐵8號線,三個樓盤外在因素類似;
    但內在有一些不同:首先正弘打造的是綜合體,有商業MALL有寫字樓等,金科和錢隆城是城改,在居住環境方面可能稍差;
    從戶型來看,正弘都是短面寬長進深的,戶型設計一般,錢隆城戶型也較為一般,金科城戶型稍好一些。但正弘定位偏改善,戶型面積較大。

    綜合而言,正弘性價比還是不錯的,對于高新區的改善客戶而言,這個價格可以考慮。
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    正弘·青云筑
  • 房產評論師
    梁京 點評 上東國際 2019-11-28 19:40
    這個上東國際的價格著實有點高,15000精裝loft,雖然同區域的正商美盛差不多都是這個價,但是正商快賣完了,美盛一期已經賣完,而且美盛產品更好一些。

    主城區公寓已經降價降價降價了,遍地7字頭8字頭特價房,白沙這塊有什么強力支撐其高價呢,是規劃?是預期?其實規劃是不錯,但落地周期太長,短期內這個價格有點站崗,不如買主城。

    買個小戶型公寓,不要想著后期升值賺錢,光交易稅費都吃完了升值部分,所以說基本是不賺錢的,很多人不懂,可以去咨詢二手中介(當然要找個靠譜的,不要是你的經紀人)。

    所以40年小公寓基本買了就是手里的資產了,變現能力和升值空間有限,這時候投資就主要看投資回報率,其實回報率基本都是算不過來賬的,但是你可以對比下,還是主城回報率高。

    建議看看主城區那些地鐵口的小戶型特價公寓,比如鑫苑國際新城,綠都瀾灣,名門翠園等等。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 融創城 2019-11-28 19:22
    剛在朋友圈看到融創城二期即將開盤,均價12300-13000,這是沒有最低只有更低?。。?!

    二期原來不是12000-14000么,突然想到現在是11月底了,開發商要沖刺了,而且再過一個月2019即將成為歷史,融創這是要開始年底沖刺的節奏了。

    因此,跑在一大波降價房前頭,截住客戶,融創動作真是快。據悉,目前鄭州融創內部員工每人都背負有到訪成交任務。這是要換倉,把庫存轉移到員工頭上。

    沒有買房的莫慌,建議再多看幾個樓盤,把心儀的房源做個對比,選幾個靠譜的,等到12月月末,必然會更加優惠,那時候再果斷下手,一般這個時候才是一年中最便宜的時候。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 建業·J18 2019-11-27 21:58
    綠博組團又一力作,建業的胡太操刀,4個地塊,3個是商業性質,1個住宅:

    其中1個商業地塊以文化展覽等為主,完全自持,包含有博物館,展覽館等,每棟建筑設計都是聘請不同的知名設計團隊設計,其中一棟為從外地買來的徽派建筑。

    另外2個商業地塊一個是包含一棟高端酒店和幾棟商業,業態將以國際名品和運動為主,另一個商業地塊是以高端公寓和底部商業街為主。

    胡太打造這個項目是想把國外一種簡單,潮流,時尚的生活理念植入進來,從命名也可以看出,18代表永遠18歲,永遠年輕有活力。

    建業在綠博做這樣一個樓盤,確實提高了綠博的檔次,從綠博片區的定位和招商引資來看,目前也只有建業投入多一些,什么海昌碧桂園,金科書院小鎮、冰雪世界等都是圖紙而已。建業在某些方面值得尊重。

    轉回來,j18公寓有平層和loft,面積是40-200多平米,外立面層層退臺設計,由于外立面造型的需要,共有100多種戶型,精裝修,裝修標準預計5000。
    目前售樓部在項目現場實體樓中,未正式對外開放,可以去體驗下,體驗感的確不錯。
    對于該項目,期待做成功,給鄭州增加一個城市地標,一個亮點,看好綠博。也希望zf能更給力一些。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 永威西郡 2019-11-25 18:10
    永威西郡三期11月9號首次開盤,推出2棟34層左右2梯4戶的高層,房源約400套,去化約一半左右,毛坯高層成交均價15000。

    11月23日又開盤了,推出130多套,成交了約40套,去化率30%左右,均價依然是15000。

    三期據說產品和景觀方面升級了,永威有三寶,景觀物業和建材,就算不升級,依然相信他的品質,升級二字不過是“漲價”二字的代名詞罷了。

    永威一期均價13000出頭,17年市場高點賣的;二期均價14000,18年市場低迷的時候入市賣的;三期均價15000,19年市場下行期入市。

    永威這個位于四環外的樓盤何以價格傲視群雄,逆市狂漲,打開地圖,看到他周邊居住環境確實不太好,但交通和未來的預期還是有的:

    中原區正在努力發展常西湖新區和中原新區(四環以外到繞城之間),常西湖未來市zf所在地,四個中心的規劃已經被用爛了,目前已經成型的奧體中心呈現出來的效果還不錯。

    中原新區向西緊挨滎陽,向東是中原老城區,已經有華僑城、康橋、永威等開發商進駐,預期還是有的。

    交通方面,最重要的是地鐵了,周邊距離最近的是6號線,正在修建,可通北龍湖區域;14號線1期已修通,可與1號線換乘;10號線上街通往火車站,正在修建。未來自駕還有四環高架,即將通車。交通還是很方便的。

    居住環境,北邊有南水北調運河,東邊有植物園等,但同時南邊又有大專業市場金馬凱旋,西邊還有一些工廠,且目前四環修路呈現出來的多是不太好的環境,預計四環修通后,環境會有明顯改善。

    但永威一貫風格,不管別人怎樣,我的品質好,我的價格自然要高于競品,所以一次次的逆市漲價,不過還是得到很多客戶的認可。在這個不靠譜的時代,像這種堅持做品質的開發商已經不多了。


    目前西區可改善的樓盤真的不多,買房這個事真是不能十全十美,永威還是挺靠譜的,只是這價格有點讓人望而卻步,買了短期內估計要站崗,長期看好。
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    永威西郡
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