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梁京 房產評論師

  • 房產評論師
    梁京 點評 龍湖·景粼玖序 10小時前
    龍湖的開盤去化率真是一個迷?。?!
    首先看下價格,高層均價15000左右,洋房均價18000左右,價格很高,高層與競品朗悅持平,高于其他競品。洋房高于其他競品。

    對外版本:推出252套,去化231套,去化率92%。
    渠道了解版本:推出252套,去化110套,去化率44%。

    來分析下真實的水平:這個項目周邊配套一般,道路通達性一般,居住氛圍不好,高低配產品,戶型一般,單靠品牌溢價,沒有高去化率的理由。
    對比下競品朗悅,朗悅最大優勢在于贈送面積+學位,價格才15000,這樣看龍湖去化也不會很好。

    在目前這個市場條件下,競品開盤去化率基本都在50%以下,龍湖這個價格搭配這個去化,確實不會很好,這樣推理符合邏輯。

    那到底會是多少呢,44%的去化率合理嗎?只有龍湖的人知道了。估計開盤當天很難超過100套,去化率很難超過40%。

    龍湖在品牌口碑在鄭州還沒打出去,這么高的價格不怪鄭州人不買賬。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 恒大城 2020-03-27 15:44
    恒大目前鄭州項目并不多,多數是郊區項目,主城區只有恒大城,以及快要面世的恒大刁溝項目,恒大城經歷過一波市場行情的波峰和谷底,價格已經調整到了14500左右,回歸正常。

    這兩天網上流傳恒大裁員的信息,說是要優化掉30%的人,大約16000人左右,措施是每個部門抽調人去恒大寶(恒大寶就是專門成立的一個平臺,逼迫員工賣房的。定一個很高的考核要求,完不成銷售任務的,直接就裁掉了)。

    這樣不知會毀掉多少人的職業生涯,無奈大環境如此,恒大利潤下滑,站在恒大的立場,養不起這么多人自然要裁,即使很多人很優秀,又能如何。

    房地產行業在經濟中的地位一直不高,雖然份額很重,所以一直打壓,要調整經濟結構,個人在這個大浪潮中只能做一些犧牲。

    最近聽到或看到很多人失業的信息,真是心痛+無奈,經濟本來不景氣,要調經濟結構,疊加疫情全球大流行,全球經濟進入衰退周期,每個人都很不好過。

    恒大、碧桂園這種房企更加像一個冷血房企,困難面前絲毫不考慮為自己付出的員工,很難想象會給客戶建設一個好房子——一個即將成為承載希望和愛的未來的家。

    14500的價格也符合市場價,但我其實會更愿意選擇永威、正商、錦藝等的房子。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 名門西崗 2020-03-27 14:54
    最近看到一個招聘,碧桂園常西湖區域千畝大盤-鳳凰城橫空入市,這個本來是名門的西崗城改項目,現在被碧桂園收入囊中。

    聽著名字碧桂園鳳凰城都想到了升龍鳳凰城,瞬間感覺失去了想象力。本來很好的一個位置,很好的一個項目,最后只因名門缺錢,給了碧桂園,不得不感慨資本的力量啊。

    其實個人感覺名門如果不缺錢或許會成為本土中一個品質開發商,起碼對老家這片土地還是有一定的敬畏之心,但碧桂園這種只純粹看利潤率、現金流、IRR的企業,感慨土地資源不能做到物盡其用。

    這個區域的確是一個不錯的區域,未來市zf所在區域,規劃等級高,城市面貌新,有地鐵有商業,可享受很多公共資源,本可打造為西區高端品質社區,造福中原老城區人民,同時也為城市增加一座好建筑,留下一個好名片,但現在看來不太可能了。

    以小碧的速度估計項目很快會入市銷售,地已經摘過牌,拭目以待小碧的“佳作”,還是衷心地希望不要給我大鄭州子民來些樓脆脆吧。
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    名門西崗
  • 房產評論師
    梁京 點評 龍湖·景粼玖序 2020-03-27 11:23
    龍湖這周六就要開盤了,網傳高層價格89-125㎡價格14500-16800,洋房132-145㎡價格17800-20000。

    這個地塊是龍湖進駐鄭州所拿的第二宗地,第一宗位于南龍湖,在大家都驚訝于傳統做高端的龍湖怎么會去南龍湖那個剛需窩拿地時,我們感慨鄭州好地實在太少了,外來開發商太難了。

    高新區這個地塊也是一個樓板價很高的地王,當這宗地塵埃落定花落龍湖家時,我們又一次感慨,鄭州的地實在是太稀缺,也不怪一線房企落地差,利潤空間太薄了,只能拿高價地,又賣不上價,有時候甚至要虧本。

    所以看到鄭州的實際情況后,對一線品牌房企帶來好作品的期待幾乎沒有了。不能只怪人家商人,還有ZF對城市發展、規劃理念、營商環境等的原因。

    所以也就對龍湖項目不做太多期待了,這是內部因素。與龍湖相比我覺得永威更靠譜。

    外部交通:通達度一般,周邊進出小區是小路,科學大道、瑞達路、長椿路等都是主路,到地鐵距離1公里多。
    外部配套:周邊教育、商業配套還可以,不知道能否劃到朗悅那個好學校,高新區醫療資源挺缺乏的。
    外部居住氛圍:前后左右基本都是安置房+產業園,居住氛圍一般。

    綜上所述,釋放價格偏高,希望能帶來好產品,對于能否購買個人持中性觀點,持幣觀望
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    龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序
  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科城 2020-03-25 17:49
    萬科城目前在售是七期和八期,八期安開混合,七期湖心島純商品房,只是位置有點偏西,七期精裝高層均價12500,相比于原來快飆到14000的單價,這個價格算是回歸正常了。

    中建整理的雙湖科技城片區,賣出去的都是凈地,樓板價都很高,基本賠錢的節奏,所以不要僅僅貪圖便宜造就后期交房質量堪憂。因為在鄭州開發商不好拓地只能拿這些高價凈地,因為那些一線房企不缺錢,缺地。這也造成了很多房企優秀產品在鄭州落不了地。

    目前區域價格基本在11000-12000左右,但是去化速度卻快不起來,也都有跟中介渠道合作,營銷成本很高。

    如果在高新區工作,看重居住環境,那么這個片區還是值得選選的:推薦的是融信和萬科,因為8號線地鐵站馬上要開工了,這兩個樓盤距離地鐵最近,萬科七期兩側緊鄰天健湖、湖心島,居住環境好,商業教育配套、物業等都靠譜;融信就是一個極剛樓盤,但是有了地鐵加持,11000的價格也還好。

    其他金輝、美的、正商等依托9號線的,還得等好幾年,且那邊居住環境和成熟度遠不如南側。

    四環修好、彩虹橋修好,8號線2025年修好,交房等個幾年交通等配套都跟上了,居住環境加持,后續預計片區會有較好的溢價的。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科世曦 2020-03-25 15:03
    萬科的幾個樓盤幾乎都在老城核心,但位置也就那樣,不管是萬科世玠還是世曦,主要還是主城區的地太稀缺了,再者鄭州的地太不好拿,這些也都是靠合作才能拿到,萬科江山府、萬科二砂項目位置還稍微好一些。

    不過世曦這么差的位置也只有萬科能玩得轉,不僅能作出令人贊嘆的高價產品還能比競品溢價還有人買單,真是不可思議。邊上的亞新,賣了多少年,如果不是恰巧趕上16年一波大行情,去化更慢,萬科還能比亞新溢價500左右,足以說明萬科的魅力。

    中心區二環邊的萬科世玠整體均價2.5萬,三環邊的萬科江山府2萬,你再看同樣二環邊的融創金水府大平層1.9萬,與CBD近在咫尺的融創蘭園2萬,鑫苑金水觀城1.9萬,可見萬科溢價能力。
    萬科粉還是很多的,不過我想說這個樓盤緊鄰兩邊高架,噪音不說,交通其實也并不好,高架上上班高峰期容易堵車,再者空氣也很糟糕。

    有人說萬科用了三層中空玻璃,但是窗戶只能解決一部分問題,家里通風還是很重要的,一打開窗戶,噪音一陣陣,其實那感覺還是不太好,空氣質量也不會太好。說其他再多規避措施都有點避重就輕,買這的人真是需要擦亮眼睛了。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2020-03-24 11:14
    天倫綠城合作的金水區任莊項目,綠城代建,首期占地45畝,容積率1.7,7棟11層+2棟18層小高層,戶型120/130/150㎡三種,純改善社區。綠城品質還是值得信賴的。

    這個片區是龍子湖北,目前最大優勢是區位和生態,距離東區和黃河濕地很近,適合東區人居??;但有一點不好的是,楊金軍用機場不搬遷,會產生飛機噪音,之前去鴻園時感受過噪音還是挺大的。(比如當你正坐在大露臺上享受一個春風和煦的悠閑周末午后時光時,一陣陣噪音襲來···還是有些煞風景的)
    缺點是交通和配套,似乎像一個被遺忘的區域發展緩慢,配套和交通跟不上。

    區域內現有小區多是近幾年開發的改善或豪宅社區,鴻園、清水苑別墅洋房較多,瀚海爾灣大平層等。

    綜合來說還是比較推薦這個片區的,給我的感覺就像一個世外桃源,一片凈土,很純粹的居住片區,畢竟東區四環內也確實沒有這樣的一片凈土了。綠城這個樓盤推薦指數看開盤價格。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 富田城九鼎公館 2020-03-23 15:37
    富田最近結合鏈家推出特價房,13500左右的均價,實際上我覺得是降價了。
    南區的市場目前競爭很激烈,富田還堅持15500的價格估計不出量:四環內的綠都瀾灣年前就開始促銷,15000左右送車位;永威是不會降價的;融創城年前已經促銷了一波,價格很低,目前員工房也很便宜,已經快和四環外價格持平。四環外的富田九鼎華府從首開的價格13000+到目前的12500左右,萬科大都會12300-12700精裝修均價,賣的還可以,旁邊的碧桂園名門時代城12500-13500精裝修均價,賣的就不如萬科,正商生態城還有單價一萬出頭的房。。。

    不管四環外還是四環內,對于剛需客戶來說,最敏感的就是價格了,量價之間的關系很明確,例外的很少。

    大家都在做促銷,促成交,尤其是本土開發商正商、建業、康橋等都很缺錢,富田降價促銷也在情理之中。

    13500左右的價格還可以接受,想買房的抓緊上車吧,抓住開發商割肉的時機。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 2020-03-23 11:52
    正商豐華上境3月22日落位了,推出84套,據傳成交了80套,去化率95%,均價如之前釋放一樣標準層3.2萬,一層5.4萬左右。

    正商面積是146㎡占比2/3左右,173㎡占比1/3左右,也就是大部分房源總價在450-550萬之間,首付不超過200萬就可以拿下一套,這跟北龍湖主力800萬以上的房源不是同一個客群。去化不錯也在情理之中,南側的鄭大一附院客戶都一抓一大把。

    最近一周貌似北龍湖市場回暖了,也不知道啥原因,就是有幾個樓盤成交挺多的,不光正商,正弘、康橋、碧桂園、金茂等。不知道是前期疫情積壓的客戶釋放,還是價格松動,或是假象。真真假假,春江水暖鴨先知,市場回暖,總是高端客戶感知力和行動力最強。

    個人認為,目前可能只是疫情積壓的客戶釋放帶來一波小陽春行情,是不可持續的,目前經濟下行壓力加大,每個人都不好過,失業+預期下滑,樓市和股市都不好過,但是就樓市來說,確實是抄底好時機。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 2020-03-16 16:33
    最近正商豐華上境信息刷屏了,1萬認籌,預計均價3.2萬,戶型是146㎡和173㎡三、四房,總價470-560萬。

    豐華上境是正商在北龍湖的第5個項目,在瓏水上境的西側,緊鄰東運河、體育公園,和鄭大一附院,有利不利因素一目了然。

    整個運河以東居住片區包括龍之夢、亞新、恒大、正商,是目前龍湖南岸價格較低的片區,但洋房的價格基本都在3.2萬以上,包括瓏水上境前期不到4萬價格減去6000裝標,毛坯價也在3.2萬以上。

    所以說這個價格算是良心價了,在北龍湖純洋房住宅中,除了蘭溪上院、冠景君悅湖、龍湖上第等幾個名氣小的項目外,只有中海的洋房以3.2萬的限價來賣。

    毛坯對于豪宅客戶來說,可以裝修出更適合自己的裝修風格,不必千家一個樣,其實這樣也不錯。

    預測正商豐華上境銷售效果會較好,畢竟正商也放棄了一部分精裝帶來的利潤。
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    正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)
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