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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 恒大刁溝棚戶區改造儲備項目 1天前
    常西湖新區的價格殺手可能來了,預計6月份就能開盤了。
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    繼融信觀湖宸院(原奧體世紀),世茂璀璨熙湖后,恒大刁溝項目終于露出真容。
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    項目備案名恒大林溪苑壹號院。是在2020年1月15日拿的地,鄭政出〔2019〕92號(網), 地價64478萬元,樓面價5106元/平米。
    這是恒大刁溝項目首個商品房地塊,比安置房地產晚了整整一年。2019年初恒大刁溝改造項目兩宗安置地塊曾被恒大摘得。
    可以看出,恒大拿這塊地的成本并不低,這邊地塊沒有中原路沿線以北的永威西郡和華瑞紫韻城優質,因為離常西湖的核心配套有點遠了。
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    不過,這也是刁溝最好最大的一塊地了,離湖和商業也最近,由于高鐵的分割,這個項目支離破碎,大部分都是40-60畝的零散地塊,離高鐵也近,唯一值得買的也只有東邊兩塊地,其他都不值得一提。
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    如果打算買,一定要抓住一期,性價比真的高,后期的千萬別碰了,硬傷太多。
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    項目占地94.72畝,總建筑面積17萬方,容積率1.99,綠地率:35.03%,規劃有9棟高層+6棟洋房+2棟商業配套樓棟,規劃總戶數1124戶。
    從公式的戶型來看,也都是大面寬產品,恒大這次也算做了好戶型。
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    相比常西湖其他純高層剛需項目,恒大容積率最低,樓棟也稀疏有致,舒適度相當不錯。
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    璀璨熙湖目前高層均價15500左右,洋房20000,價格不低,希望恒大能把價格打下來吧。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 富田城·九鼎華府 2天前
    ——九鼎華府——

    九鼎華府、正商生態城分別占據了鄭州南站的兩邊大片土地,兩者的地理位置和升值潛力都是半斤八兩,但九鼎華府高層均價12500元,正商生態城高層均價不到11500元。
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    這樣一對比,九鼎華府真的挺貴的,但九鼎華府據說賣的不錯,反而是生態城賣的略顯吃力。

    個人看來,九鼎華府的可能有以下優勢:

    第一,地塊周邊的利好比較實在,一個潛在的4號線地鐵口,據說交房時可以通車,這個4號線是連接北龍湖的,含金量不錯。

    第二,產品綜合實力強。全是純高層板樓設計,主力戶型99三房兩衛,105三房兩衛,戶型都不錯,正商的要略遜一籌,樓看起來都是歪的,感官不太好。

    第三,有九鼎公館在旁邊高價撐著形象,為華府提供了有利條件。
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    但是,真正去兩盤周圍轉轉,會發現還是生態城要成熟一些。

    生態城緊鄰的是鄭新快速路,兩邊樓盤都起來了,與不遠的綠地花語城、永威城可以連成一片,隱隱有五環城市圈的樣子了。

    反觀華府,周邊還是未拆的村落,也沒啥向陽的主干道,像一個孤島一樣,粗略感覺要比生態城晚個3-4年的發展。
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    可惜,正商高低配做的107的洋房真的太難看了,雖然13000的均價不高,但讓人覺得不值,大家比較認可的還是90多的小三房。
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    付款方式看,九鼎也有分期,但不太鼓勵,正商的分期首付幾萬,身下的三年六次付清,還是很劃算的。
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    綜合來看,如果你對品質要求略高一點,可以選擇華府,如果你追求性價比,當然正商了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 富力建業·盛悅府 2天前
    堅決不許開發商降價!
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    雖然開發商在疫情期間顆粒無收,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要還銀行貸款,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要發員工工資,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要給供貨商街上,但不許開發商降價。

    就算開發商債務累累,資金斷裂,企業破產,員工失業,樓盤爛尾,但不許開發商降價。
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    什么尊重經濟規律?
    什么遵守合同信用?
    什么下定離手,愿賭服輸?
    全都一邊去,反正,開發商就是不能降價。
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    誰讓購房者是世人眼中掏空六個錢包的可憐人呢?

    誰讓我們是一個視資本如吸血鬼的高尚民主社會呢?
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    對暴利強勢的開發商的降價惡行,當然可以理所當然的抨擊。

    善良軟弱的購房者的錢包,可是容不得一分錢縮水的。

    只要罵黑心開發商,我們就都是正義的。

    唯獨不需要的,就是像個成年人一樣,對自己的選擇承擔責任。
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    大家都希望房價下跌,但從來準備好讓自己成為下跌代價的覺悟。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋悅溪園 2020-03-28 08:01
    ——康橋悅溪園——

    康橋和綠博死磕上了,繼康橋香溪郡、香溪里后,又推出了悅溪園。
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    悅溪園的位置要優于前二者,位于綠博園旁邊的長城書畫院大廈旁邊,南邊就是一直價格高企的永威上和郡,周邊道路通達,綠化完善。

    如果參考周邊市場價,名門紫園、亞新雙盤,賣11000應該不成問題。
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    項目總共后續由9個地塊,目前僅展示在售北地塊,占地63畝,容積率2.5,建筑密度20%,綠地率35%。總規劃建筑面積約14萬平方,共有10棟17-18層小高層組成,一共842戶,
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    一般來說,2.5容積率如果采用純粹小高層設計,那么整體采光及觀景效果相當不錯。
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    項目主推戶型89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,相比其他樓盤的聚焦戰略,康橋走的是全客群覆蓋。

    康橋的戶型一如既往的優秀,大面寬,大陽臺,動靜分區合理,
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    康橋悅溪園與周邊相比,其實優勢不明顯,唯一特殊的點是建筑設計由上海柏濤打造,采用現代典雅的建筑風格。樓體頂部采用玻璃幕墻和鋁板處理,從效果圖上看,與融創綠城的公建化外立面風格類似,但僅僅是頂部。大部分樓體立面采用深灰色涂料配米白色涂料。也就是說康橋的產品實際上沒有實質性進步。

    個人感覺,悅溪園應該會走一個低價跑量的路線,此時的綠博與香溪郡時的綠博還是不一樣的,疫情之后,遠郊樓盤都在大幅降價,附近的建業橙園,都8000多了。
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    綜合來看,對這項目沒啥期待感,也是這兩年康橋項目的共性,說不出哪好,但似乎又不太差,投資自住都不是特別建議。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 恒大城 2020-03-26 21:48
    ——恒大城——
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    恒大在疫情期間促銷出盡了風頭,現在也HOLD不住了。
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    3月22日,恒大發布盈利預警:2019年凈利潤將下滑50%,跌至335億元,而造車業務預計虧損32億元。
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    隨著虧損,恒大的變相裁員也轟轟烈烈開始了。
    近日有恒大員工在微博、知乎、脈脈、貼吧等平臺爆料,恒大正從集團各部門抽調30%員工,前往新成立的公司“恒大寶”。對此,多名網友聲稱調崗只是變相裁員手段。
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    先不管恒大裁員怎樣被吐槽,恒大有些樓盤還是挺劃算的,比如恒大城。
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    恒大現在在鄭州90%都是郊區盤,不值一提,剛需遠離,只有恒大城還不錯。
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    近期傳出14000的均價,想想三環內,容積率3.5,精裝修,真心劃算。
    目前在售的三期1號樓2號樓,2023年5月交房,在售的戶型有:
    80 平兩室兩廳一衛;
    101 平三室兩廳一衛;
    116 平三室兩廳一衛;
    121 平三室兩廳一衛;
    123 平三室兩廳兩衛;
    135 平三室兩廳兩衛;
    143 平四室兩廳兩衛;
    其實恒大是大房企里戶型做得最差的,全國的戶型就那幾個,中間不通透的三開間朝南的100出頭的三房,兩開間朝南的143四房。

    不過,恒大好的一點是,不論戶型大小,廚房都會配一個陽臺,本來是好事,可惜是封閉陽臺,這就導致同樣戶型,他家房間比別人小很多。
    曾經去經開恒大綠洲看過,園林景觀尚可,入戶大堂等公共區域也不錯,就是戶型住的惡心。
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    建議買恒大就買140的大戶型,空間感好,往往還占據小區的核心湖景資源。
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    目前恒大城南面的三全路西延已建,如果北側的新龍路也建好,到達金水區,東區就很方便了,位置不錯。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 雙鶴湖壹號 2020-03-26 21:10
    ——正商啟航國際廣場——
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    都說公寓不能買,但如果是4000多的公寓呢?即使是港區。
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    正商啟航國際廣場,位于鶴首外環路與鶴首北路交會處東北角,是真正的雙鶴湖湖首的湖景公寓,可以看作是南港的如意湖CBD。
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    項目總占地面積約17畝,容積率3.5,總建筑面積約5.7萬方,一期共規劃為兩棟樓,都是17層,8梯14戶,其中1號樓為SOHO免裝公寓,層高3.95米,1層局部為商業。2號樓為LOFT免裝公寓,4.45米的層高,1層局部為商業。

    一期主力戶型82-170平米平層,二期主力戶型75-150平米LOFT。
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    正商這個公寓可能當初的定位挺高,都是大戶型,也可能是因為限高又要做滿容積率,反正大戶型公寓不太賣的動。
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    一開始定價6000多,一期還是精裝修,雙氣,配得中央空調,新風系統,指紋鎖鋼木門,廚衛精裝全送,集裝吊頂,仿木地磚,暖氣片,燃氣熱水器等等。
    投入不少,成本不低,但賣不動傻眼了,二期學精了,改成毛坯。
    年初時二期內購單價5800起,首付5萬,月供3000多,但面積都是90-110-138平大面積。
    最近遭遇疫情,又降到4000多。
    交房時間:2021年6月30日前。
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    個人感覺,在港區有辦公需求的可以買個一層用來辦公或者當員工宿舍,說不定團購價更優惠呢。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 恒大未來之光 2020-03-23 22:53
    恒大未來之光開盤快訊
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    3月19日未來之光推出人和1號院29#、樂和6號院6#、地和6號院9#,線上開盤,推出236套,當天去化60套,去化率25%。
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    推出房源:
    樂6、地9是17層,人29是25層,全部是1個單元
    89平左右,102套
    97-104平,109套
    110平,25套
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    未來之光的戶型雜七雜八,先不說戶型好壞,起碼面積都不大,總價不高。
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    成交情況:
    賣了60套,均價8500元/平米(精裝修)
    說實話,比開盤時漲了有小200塊錢,都說恒大降價,但其實大多是文字游戲,真實成交價仍然不低,個別樓盤看著降幅比較大,都是特殊情況。
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    優惠政策:
    按揭優惠5%;
    一次性優惠7%
    無首付分期,全款分期,兩年付清
    從這可以看出恒大門清,優惠喊得再響,但實實在在收到的錢并不少,不像有的樓盤,首付很少,分期時間很長,看著賣了不少,但回款不多。
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    客戶情況:
    恒大合作了不少分銷公司,源源不斷導入地市客戶,包含周口、南陽、商丘、平頂山、駐馬店、洛陽、濮陽,構成了未來之城60%以上的購房者。
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    開盤點評:
    千萬千萬別買恒大未來之光,這么長期的投資,咱等不起。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 瀚宇天悅城 2020-03-23 22:23
    瀚宇天悅城開盤快訊
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    3月21日,瀚宇天悅城進行線上開盤,推出11號樓271套房源,去化25套,去化率9%。
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    推出房源:
    11號樓,2個單元,兩梯四戶
    108平米中間戶,136套
    114平米拼接戶,68套
    143平米端戶,67套
    合計271套
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    戶型確實不好,都是兩開間朝南大進深的奇葩戶型,尤其是108平三房,面積也算改善了,但兩個臥室基本算廢了,我不知道誰愿意花這么多錢買個這戶型。
    所以這次去化較好的是143平勉強還能看的戶型,也比較符合周邊人群改善的需求。
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    成交情況:
    25套,均價17300元/平米
    這個價格不低,金水北均價16000是可以走量的價格,高不是不可以,但產品要匹配。
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    優惠政策:
    1.按揭優惠2%;
    2.一次性優惠3%;
    3.按時簽約減1萬
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    客戶情況:
    這次是直接推了,也沒啥認籌蓄客,當然,這也跟疫情下市場不好有關。
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    開盤點評:
    瀚宇天悅城不像當初的瀚宇天悅那么順利,一方面是產品落后了,當初天悅憑借恒大式造景和學區的概念,可以熱銷,但如今的天悅城,容積率太高,沒啥亮點,只能硬賣。
    另一方面,時也勢也,本來就是淡市,又碰上疫情,購房者觀望謹慎。
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    但如今的金水北,也普遍受容積率困擾,沒什么好產品,唯一一個能看的名門翠園大平層,也因為名門的資金問題,讓購房者心里蒙上一層不確定的陰霾。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 ?;嵩?/a> 2020-03-22 22:24
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 龍湖·景粼玖序 2020-03-22 11:10
    高新區龍湖景粼玖序預計3月底開盤。

    項目預計推出2#樓高層,戶型有89平3房/112平3房/125平4房,目前2萬定存;
    3#、4#、9#樓洋房有132平4房/143平4房,目前5萬定存。
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    看了網友發的價格,確實不便宜,好像不少購房者還挺關注。關注這個項目的,請牢記一點:去掉對龍湖的崇拜光環。
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    龍湖地產,真不值品牌溢價。
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    都2020年了,鄭州都來了多少大牌房企了,一個龍湖地產有什么稀罕?

    都2020年了,竟然還會有人覺得龍湖景觀好,龍湖式景觀早爛大街了。
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    現在的龍湖地產,在我心目中的地位,可能還要比鄭州的正商、永威要LOW一點,在外來房企中,也就和正榮、旭輝一個等級吧。
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    龍湖地產,在鄭州,真沒啥特別突出之處,一個路人甲而已。
    看龍湖景粼玖序的,請不要有品牌期待,就把它當成一個屌絲房企。
    去掉光環之后,你再看這項目,到底值不值得買。
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    不可否認,龍湖的戶型還是很不錯,比同區域的正弘、金科要強,但論地段,還是差點意思。
    但如果龍湖比正弘金科貴太多,就不值當了。
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    此外,龍湖此次推出的155平疊墅產品,比較稀缺,還有地下一層,這種舒適度的高端產品,在高新區太少了,有一定溢價可以理解。對這個產品感興趣的,可以去南龍湖的龍湖天宸原著看看。
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    綜合來看,龍湖可以考慮,但不要太跪舔。
    (展開全部)
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