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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 新田城 2天前
    ——新田城公園壹號——

    公園壹號,是截止目前新田城推出的最高端的產品系,不知道融創此刻心情是否復雜。
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    相比與洞林湖其他樓盤的白菜式別墅,新田打造的壹號,還是比較上心的。
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    首先足夠純粹。壹號院整個小區占地39畝,容積率只有0.36,只規劃了43棟別墅,平均下來一畝一棟別墅,放眼洞林湖甚至鄭州市,哪還有這么純粹的。
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    其次足夠闊綽。最小204平的雙拼,262平聯排,231平獨棟,基本都送院送露臺,6.9m客廳挑高設計,最高約3.6m,最低約3.3m層高,尺度足足的,不像現在很多項目推崇的小面積微墅,狹小局促。
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    再次景觀足夠用心。現在很多別墅由于送院太多,忽視了公共空間的園林打造,像恒大、碧桂園的別墅區的園林,幾乎除了草坪就是草坪,跟新農村一樣。
    新田則打造了?;ㄏ?、玉蘭巷、桂花巷,約1000㎡壹號公園,藝術水景、陽光草坪、休閑娛樂區、林下交流區及室外運動區入園等等,景觀元素還是挺多的。

    但是,壹號院有一個致命缺陷。

    整個地塊屬于商辦性質,是的,這是一個商墅產品,目前聯排售價13000-15000,雙拼售價15000-17000,獨棟售價17000-19500左右。

    個人感覺太貴了,一般來說,商墅相比住宅別墅要折價很多,但這個價格幾乎和正常的住宅別墅價格相等。
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    估計也不好賣,像很多商墅一樣,整個組團慢慢磨吧。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋香溪里 2020-02-17 16:59
    ——潤泓泓公館——

    開發商潤弘集團,開發過開封公園首府、開封九潤泓郡、商丘的潤弘中堂等,也是一個在地市打轉的小房企。
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    潤泓泓公館位于綠博園,距??蟮瀾?00米,南面是綠博2號安置區,東邊是廣惠街,西邊是雅居樂項目。

    整的來看,這個位置馬馬虎虎,不算特別好,北邊不遠的的康橋香溪郡,南面不遠的萬科蘭喬圣菲、高層售價也就1萬左右。
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    項目地塊方正,占地41畝,容積率2.5,總建面約9萬方,規劃3棟洋房,8棟小高層,其中1/2/3/5號樓為11層洋房,3號樓西單元、5號樓東單元為8層洋房,6/7/8/9/10號樓為18層小高層。
    規劃的還是挺不錯的,高層基本都是獨單元的,兩梯兩戶。
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    18層高層戶型面積主要為114平三房,125平三房,洋房戶型為167平四房和190平五房,一共只有482套房子。
    不愧是大國企出身的房企,戶型標準化程度還是挺高的,戶型都是大面寬,大陽臺,南北通透。
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    項目定位是蠻高端的,也比較大膽,雖然都說綠博是改善,但實際成交情況,綠博的買房人是剛需投資,還是小面積好賣。
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    其實泓公館產品倒是沒啥可指摘的,主要是品牌,綠博片區的大開發商太多了,潤弘這個小房企,真不好混。
    最后估計還是價格戰。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 永豐樂城 2020-02-17 00:26
    ——永豐樂境——

    永豐集團的項目也不算少了,先后開發了永豐商務大廈、許昌天城麗景、永豐心座、永豐新都、永豐新城國際、永豐新城、金質新禧園、周口觀瀾國際等多個樓盤。
    最近的有永豐樂城已經交付,永豐樂境剛啟動,還有個永豐樂谷,但都是在環鄭地市打轉,項目又都比較普通,所以名氣不大。
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    2019年8月,滎陽宜居健康城大規模出讓地塊,河南永豐樂健實業有限公司以總價2.387億元摘3宗地。同期拿地還有綠都、富田。
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    項目位于滎澤東一路與健康大道東南角地,緊鄰恒大養生谷,根據恒大最新的政策,目前養生谷高層的價格也就7000,真是白菜價了,可能就是成本價。
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    當然,永豐還是有點想法的,畢竟硬和恒大拼價格也不行,而且附近還有個建業昌建公園里,都是硬茬。所以永豐往高端多走了一步。
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    聘請北龍湖大師團隊,日清設計、奧雅景觀來加加光環,想打造成這片的品質標桿。
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    項目占地109畝,約1.99容積率,總建面21萬方,由5-7層洋房、疊墅及高層產品組成,主力戶型127-165平米,內部還挖了2000㎡下沉式庭院會所,這一點在滎陽還是挺少見的。

    其中165㎡疊墅產品,躍層設計,玄關部分挑空,整個一層的感覺還不錯,但二層主臥連接衣帽間的過道太長,浪費的空間太多,二樓看著別扭。
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    永豐這項目確實投入用心,但碰上疫情這種天災,恒大不要命的降價,難免會受到沖擊,估計價格也不敢太改善了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 碧桂園山河郡(碧桂園思念翡翠城) 2020-02-13 20:11
    ——碧桂園思念翡翠城二期——
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    2020年鄭州春晚分會場算是把這個板塊短暫的帶進了世人眼中,而鄭州將建1200平方公里黃河“核心示范區”,也是主要涉及這片區域。

    未來升值潛力咱不清楚,但從國家的重視程度來看,這里的生態環境肯定是越來越好。
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    相比一期剛需小高層為主,翡翠城二期項目產品主要以舒適度較高的改善型產品為主,可能碧桂園也發現,去和同區域的正商河峪洲拼剛需,拼價格,可能不是很劃算。
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    二期占地263.53畝,總建筑面積約30多萬㎡,容積率1.6,綠地率31%,規劃了11棟高層,15棟洋房,3棟大平層,80棟雙拼別墅。

    高層主力戶型140-260平,均價約8000元/平
    洋房主力戶型121平,均價約8600元/平
    雙拼別墅主力戶型330平,均價約460萬/套
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    價格倒是不貴,但都是大面積,總價還是不低的。

    這個項目和港區的瀚海航城有點像,都在混淆區域邊界,嚴格意義來看,這里已經在惠濟區和滎陽的邊界處,項目歸屬還是看地塊有沒有跨界,比如思念果嶺的房子,有的屬于鄭州,有的屬于滎陽,有項目還打著鄭州的概念,建議買房時看清楚。
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    至于碧桂園所宣傳的5+2生活方式,建議購房者還是多考慮下,在這買個房周末住兩天可有必要?碧桂園能提供足夠的度假配套嗎?
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 上東城 2020-02-10 20:56
    ——漢德如意府——

    這是2011年時就拿了地,當時是中牟縣為了招商引資拉丹尼斯來開超市,所以開發主體也是丹尼斯旗下地產公司鄭州漢佳置業有限公司。
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    項目坐落于鄭東新區??蟮烙胗浪陳方徊嬋諳蚰?0米路東,也就是恒通新城那一塊,周邊唯一在售的就是亞新紫藤公館了,但沒啥剛需項目。
    這一片住宅項目太少了,所以出個項目大家都比較關注。
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    項目總占地面積42.8畝,容積率為2.3,規劃建筑總面積約12.6萬平方米。由4棟住宅,1棟丹尼斯自有商場及辦公公寓樓組成。

    由于限高60米,四棟住宅都不高,1號樓1單元15層;2單元20層,都是兩梯四戶,中間戶是95左右的大兩房,邊戶是120多的大三房;

    2、3號樓10層,都是一梯兩戶,東戶是102平的大兩房,西戶是112平的三房;

    4號樓20層兩個單元,都是兩梯散戶,中間戶是95平大兩房,邊戶是130平的三房。

    住宅總共是304戶。此外商業部分,辦公公寓總戶數326戶。
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    這種規劃,這種戶型,一看就是很老的設計理念,戶型不太好看,但都比較寬敞。

    個人認為,90-110平左右的剛需剛改還是可以考慮一下的,戶型還湊合,又是小高層,得房率比較高,旁邊是丹尼斯,不遠處是象湖,地段相當可以,如果價格不高的話,真的可以考慮。
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    上東城
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 建海當代公園閱MOMΛ 2020-02-09 21:40
    ——建海當代公園閱MOMA——
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    當代置業,是一個比較潮的公司,主要做綠色科技住宅,跟朗詩地產有些類似。

    別人賣地段,賣戶型,他賣的是科技含量。

    最大的賣點是自主研發運營十大綠色科技系統,旗下的標志性品牌——“MOMA”,主打的就是綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命周期產業家園。把現在流行的科技元素都占了。
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    靠科技含量混飯的開發商,一般都得找本土有關系、資源的開發商合作,比如滎陽的建海。
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    這項目位于滎陽市廣武路與禹錫南一路交匯處東北角,地段不算好,屬于滎陽老城區,沒啥發展潛力。但居住環境還不錯,毗鄰植物園、劉禹錫公園、象棋公園三大公園及滎陽市體育中心。
    ?老城區的人不妨考慮下這個盤。

    項目占地83畝,總建筑面積約18.23萬㎡,容積率2.5,綠化率35%,地塊比較長,但好歹還算規整。

    規劃13棟純高層產品,總共1340套,主力戶型建面約為89㎡/105㎡/115㎡三房兩廳兩衛,建面約89㎡三房為主力產品,占比約為43.66%。
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    不得不說,當代還是有兩把刷子的,對項目想的很清楚,毫不含糊,就是剛需走量,戶型都是三面寬朝南的方正戶型。
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    可惜滎陽競爭激勵,大開發商的盤也賣不上價,如果做精裝肯定賣不快,這個盤的售價也才7200元。
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    所以這個盤也體現不出當代的綠色科技,平庸化了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正弘府 2020-02-08 21:57
    ——正弘智空間——
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    智空間也就是正弘瀾庭敘的商業部分了,可以類比建業富力尚悅居和建業富力WOW,永威迎賓府和永威V尚。
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    智空間位于花園路英才街交匯處向東500米路北,距地鐵2號線金達路站(已開通)約350米,交通便利,占地21畝,總體量5萬方,由于體量較小,打造的是情景商業街區、小型辦公空間,短小精悍。
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    規劃包含A&B雙塔,其中1-2層為商業,兩棟3-12層為寫字樓,以及中間一棟3層獨立商業。
    個人感覺規劃還是挺用心的,沒有簡單粗暴的用方塊填滿容積率,小小一塊地打造的很靈動充實,很有正弘自己的創意想法。

    尤其是商鋪,是開放式情景商街,通過外部開放式連梯打造雙首層立體商業,面積從38-356㎡不等,中間那個獨立商業也通過層層退臺的形式,層次分明,挺有感覺的。
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    寫字樓逼格也挺高,雖然整體才12層,但配置堪比甲級寫字樓。9米挑高大堂,4米寬的走廊,AB塔樓進行分棟電梯設置,每棟均有4部電梯,外立面采用LOW-E玻璃鏡幕墻,黃金麻框架骨骼,極具現代商務氣息。在連接AB塔樓的裙樓部分,打造了綠色生態露臺。

    寫字樓的戶型從80-270㎡,A棟是板式建筑,每個標準層大概15套左右,B棟是回字形建筑,每個標準層是12套左右。

    遠遠看去A棟刻板一點,B棟靈動一點。
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    說實話,正弘在這做寫字樓挺大膽的,無論是永威還是富力,都選擇了小戶型公寓,只為了好賣。這里的寫字樓市場不太明晰。

    但花園路英才街這塊,未來應該會比較繁華,前段聽說新城吾悅廣場要建在西北角,也算個好消息。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 奧園冠軍城 2020-02-08 21:00
    ——奧園冠軍城——
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    這塊地市2018年9月拍的,位于新鄭市和莊鎮紅專路北側、宏達路西側,75畝純住宅用地,總地價1.26億,單價167萬/畝,樓面價1005元/平,拿地公司是新鄭忘我置業。估計也是奧園和它合作。
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    位置只能說一般吧,不然也不會地價那么便宜,屬于和莊鎮改造項目,南面不遠是正商紅河谷,整體屬于新鄭東南板塊,不屬于重點發展區域,唯一的優勢是離南港雙鶴湖片區較近,也有7公里。
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    但小環境還是可以的。西北是蓮河濕地公園,向東不遠是和莊鎮第一幼兒園和和莊鎮政和路小學;東側一路之隔就是新鄭市公立中醫院,占地約2.365公頃,未來新鄭最大的公立醫院,預計2022年9月25日竣工。
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    但冠軍城地塊形狀很奇葩,倒立的錐子型,越往北越窄,南面是8棟小高層,北面是4棟小高層,整體像個夾著腿的“人”字,所以這個小區的動線會很尷尬。

    項目采用新中式風格,主打“體育+地產”理念,將運動元素融入項目社區,包括約4000㎡中央活動空間、約1200㎡運動場地、約900米夜光跑道、約600㎡全齡兒童活動天地、約200㎡體驗式植物園等等,景觀互動性較好。
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    主力戶型有97平小三房,111平大三房,130-140平四房,戶型都不差,說實話,現在地市的戶型就三個階段,90/120/140,戶型同質化嚴重,選來選去就那幾個樣式。唯一不同的就是地段和開發商品牌了。

    其實像奧園這種全國性房企,去環鄭地市競爭力不大,反正本地的都不認的。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 建業昌建公園里 2020-02-08 16:32
    ——建業昌建公園里——

    2019年6月20日,建業集團與昌建集團簽署戰略合作協議。
    在簽署協議后的6月24日,昌建在滎陽拿了兩塊住宅用地。
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    19-1號位于京城南路與健康大道交匯處,占地面積約38畝,容積率為2.5,成交總價13910萬,單價361萬/畝,樓面價2168元/平方米。

    19-5號土地位于京東東一路與健康大道交匯處,占地面積約42畝,容積率為2.5,成交總價為15255萬,單價361萬/畝,樓面價2168元/平方米。
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    實事求是的說,這兩塊地位置真不咋滴,如果不是恒大養生谷來造勢,這個區域的房價撐死了7500元,再配上昌建不太厲害的操盤水平,虧本真有可能,找建業還是比較理性。
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    兩塊小地合成一個項目,占地80畝,規劃11棟高層,建業的設計很好,項目均好型,沒有明顯短板。

    全是新亞洲風格板式樓,看著比較齊整,小區中間還預留出一個大大的主景觀綠地,水系環繞,估計到時會做景觀示范區,比較打動人。

    戶型來看,93平小三房,113/115平大三房,142平四房,戶型簡單明了,全是聯通大陽臺,除了部分邊戶進深過長,基本也沒啥缺陷。
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    建業的價格一般都比較高,目前周邊恒大養生谷精裝均價8000,估計建業最少也7500往上了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 西亞斯·宮館 2020-02-08 15:38
    ——西亞斯宮館——

    西亞斯·宮館,這個有些堂皇張揚的名字,真的不適合一個依托學校的樓盤,還是原來的備案名小清新:美鄰東苑。
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    項目位于新鄭西亞斯學校東側,緊鄰丹尼斯商圈和鄭州西亞斯學院歐洲街和倫敦街,北側是新鄭市人民醫院,生活配套不成問題。從出租角度講,一般學校邊的房子會好租一些。
    因此,單從位置角度看,這個樓盤還是不錯的。
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    作為西亞斯獨立操盤的第一個項目,開發商還是很花心思的,請了瀚海晴宇原班大師與央企中建八局,主打法式風格,以法國王室凡爾賽園林為藍本。
    從示范區效果來看,項目的風格還是非常純粹的,品質感較強。
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    一期占地45畝,容積率2.48,規劃8棟高層,總戶數576戶。值得注意的是,它規劃的每棟樓都是一個單元,而且錯落分布,采光通風效果非常好,還有一點是層高都做得很足,3-3.3米層高,目前市場上都是2.9米,這個很贊了。
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    戶型從91-199㎡,大戶型還是有不少的,戶型設計的也不錯,最大的特色是部分戶型特設專屬西餐廳,可能跟西亞斯整體喜歡歐式理念有關,它的廚房、餐廳都比較獨立。
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    預計3月份開盤,但目前疫情肆虐,估計也沒啥客戶,也開不了了。
    (展開全部)
    西亞斯·宮館
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