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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 美盛·象湖100 2020-04-22 16:07
    東望云朗,也就是美景東望五期。

    項目占地約27畝,總建面約10萬方,包含3棟21層公寓樓。

    規劃建面為31-50㎡的精裝loft公寓,一共1575套。

    戶型有31㎡、37㎡、40㎡、45㎡、50㎡等多個。梯戶比為4T23戶,以及5T34戶。從效果圖可以看出,窗戶為U型設計,保證了室內充足采光。

    目前樣板間已經開放,實地感受很是一般。

    下面兩層規劃有底商,應該會對外賣。其實,附近挺缺商業的。象湖壹號1-5期,永威森林花語、美景東望1-3期,星聯灣、星聯御象湖、星聯嵐溪府、吉地瀾花語等小區均沒有配套商業。

    相比美盛象湖100來說,云朗缺少靈動性以及生活氣息的感應。雖然象湖100目前也只是停留在紙上,但有對于公共會客廳、共享廚房、、健身房、屋頂花園、公共閱覽室、ktv、綠色食堂、游泳池等生活配套的描述,很是讓人心動,起碼有對未來美好生活的向往。

    美盛象湖100一期也是LOFT產品,自入市以來,憑借炫酷的外表以及出類拔萃的設計,銷售情況相當不錯。價格也從最開始的13500元/㎡飆升至現在的15500元/㎡,目前所剩房源不多。近期主要在推二期,平層產品。

    片區內三個公寓產品:東望云朗、新田印象、象湖100。后兩者均有配套輔助,獨有東望云朗單打獨斗。雖然已在片區耕耘多年,開發至五期,但各個小區之間毫無關聯,只希望價格不要開的過高。
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    美盛·象湖100美盛·象湖100美盛·象湖100美盛·象湖100
  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業·盛悅府 2020-04-18 15:47
    2015年,建業摘地、富力主導、易居營銷,三家公司強強聯合,富力建業五龍新城廣告鋪天蓋地。作為富力入鄭首盤,很多人報以期待,結果交房情況一塌糊涂,接連遭遇業主大力維權。作為鄭州早期的精裝房,給廣大鄭州人民深深地上了一課。

    維權事件自2017年持續到2019年,為擺脫負面影響,五龍新城后期地塊更名為盛悅府,這招挺高,改頭不換面。

    雖然美其名曰升級產品,但效果不大。今年初再次更換馬甲,由建業扛旗,成為大股東,主導開發,更名為建業盛悅府。

    有傳聞說,建業胡總嫌之前太丟人,對建業品牌負面影響過大,進而決定出資收購股份,挽回面子。

    這事不論真假,起碼從現在看,建業還是比富力靠譜很多。尤其近兩年的建業,提升很大。

    春節過后,建業曾針對員工來過一波特價活動,全款優惠很大,效果也很明顯,回籠了幾個小目標的資金。

    目前項目主推5號樓,南北排布。三梯七戶設計,包含73㎡兩室、76㎡兩室、114㎡三室、119㎡三室等多個戶型。

    這棟樓算是小區里位置最差的,但剛需作為三環內落腳地也可選擇,畢竟價格有優勢嘛。周邊幾個二手房小區城開綠城綠園、正商明鉆。威尼斯水城價位也都在13000-16000之間。

    近幾天準備開盤,價位在14000元/㎡左右。據置業顧問講,精裝修標準在1200-1500元/平之間,打個五折吧。

    目前,加上建業品牌背書。這個樓盤在三環內還是值得考慮的。三環的位置,四環的價格。后期還會有盛悅府二期以及部分西三環外的地塊,希望建業對得起五龍口這片土地。
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    建業·盛悅府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 中能·榮府 2020-04-17 14:43
    周末無事,跟隨朋友看其當初買的團購房綠地香湖灣。

    因其家中多為港區行政單位人士,入手三套,單價5000+,中途轉讓一套,掙得10萬大洋,尚余兩套。

    工地人機無幾,尚未完全恢復,延期交房已成事實,品質一般,只是爛尾概率極低而已。

    隨后前往雙鶴湖公園,中途繞道遠洋中能榮府,之前聽聞合作商資金情況有些著急,故而低價走量。

    項目分為東西兩個地塊:

    西地塊有疊墅、合院兩種產品,合院以341㎡戶型為主,贈送雙層地下室、前后花園(約150㎡)、樓頂露臺等,總價700萬起步。

    疊墅大戶型集中在北側臨河一排,下疊約256㎡,面寬9.9米,有贈送雙層地下室,負一層約3米,負二層約3.3米,均價17000元/㎡;中疊約189㎡,均價12000元/㎡;上疊199㎡,均價13000元/㎡。

    疊墅小戶型集中在南側兩排,四疊產品,稱為復式更恰當一下。上疊141㎡,贈送露臺,9999-13000元/㎡;下疊116㎡,贈送院子和地下室,均價16000元/㎡;中上疊116㎡,9999-12000元/㎡;中下疊108㎡,99萬元/套。

    其中,中上疊和中下疊為目前主推產品。

    東地塊均為6-8層洋房,包含112㎡三室、131㎡四室、144㎡四室三種戶型。臨河樓棟偏貴些,均價10500元/㎡,南側樓棟較便宜,均價9000元/㎡。

    戶型方面還都不錯,畢竟1.5容積率,一梯兩戶設計。

    如果對這個項目感興趣的話,建議小面積疊墅更好一些。總價不高,加上挑高贈送,性價比也更高。

    如今的南港真是很難,曾在建業、招商、贊豐等房企在此拿地時來過一陣高潮,永威望湖郡也帶領南港沖上1萬+,隨即又被打回原形。建業云鏡也從9500的價格調整到7800,夠狠。

    今年,招商公園與湖以及永威代建項目永威雙鶴湖畔也會入市,競爭只怕會更加激烈。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 保利心語 2020-04-17 10:13
    保利心語三期住宅基本售完,目前推出公寓部分。

    三期總占地43畝,建筑面積約23.28萬方,容積率6.04, 包含住宅以及商業。

    商業地塊共2棟樓,由主題商業街和平層公寓組成。

    其中地下3層為停車場,地上1-3 層為主題商業街,4-32層為平層公寓。

    主題商業街近2萬㎡,可以稱之為街區式商業,類似于東區?;闃行牡男翁?;

    平層公寓層高3米,8梯40戶布局,戶型面積區間為26㎡、36㎡、40㎡;

    住宅外立面采用公建化幕墻,公寓部分則是米白色質感涂料,差點意思。

    據置業顧問講,預計售價在12000元/㎡左右,精裝修交付。這個價位只能說是正常價位。

    不得不說,附近公寓產品還是挺少的。周邊地鐵、學校、商業等一應俱全,將來租金大概率不成問題。
    只不過,現在市場行情持續性下行。目前在四環附近,還是能淘到大筆七八千一平的公寓產品??悸鍬蜆⒌幕?,一定要擦亮眼睛。

    今年保利的新項目還是很多的,保利文化廣場二期、經開區保利天匯、國際物流園區保利金茂時光悅等,看來今年勢必要大干一場。
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    保利心語保利心語
  • 房產評論師
    小頑童 點評 保利文化廣場 2020-04-15 15:54
    時隔兩年半時間,保利文化廣場二期住宅地塊再度出爐,真是盼星星盼月亮。

    該地塊于今年2月7日,才正式摘下。占地面積約65.63畝,地塊為商務金融兼城鎮住宅用地,項目內需建設一棟150米的5A甲級寫字樓;自持商務建筑面積不低于1.5萬㎡,且用于拍賣、巡展等相關文化產業,持有年限不低于10年;項目總投資額不低于20億元。

    整個項目分為四期,一期住宅早已售完,公寓還有部分尾盤,在售平層8000+元/㎡,LOFT以及躍層公寓均在10000+元/㎡以上。

    目前二期規劃已經出爐,并在zf網站公示。地塊位于位于高新區科學大道北、雪松路東,容積率4.49,包含5棟住宅、公寓以及一棟147米寫字樓。

    五棟住宅標配新風系統、中央凈水系統以及地暖,采用現代典雅建筑風格,規劃5種戶型產品:95㎡三室兩廳、115㎡三室兩廳、122㎡三室兩廳、135㎡三室兩廳、152㎡四室兩廳。整體定位偏改善,除了122㎡戶型采用雙陽臺設計外,其余都是三開間朝南設計,布局相對合理。

    地塊位置真的不錯,距離地鐵8號線銀屏路站約200米,馬上開建,預計2024年通車,與交房時間相當。距離地鐵1號線鄭州大學站1.6公里,距離略遠。

    周邊商業有公園茂、正弘匯、丹尼斯、萬達影院以及項目自身配建40萬方。

    教育資源更是豐富,鄭州外國語中學一路之隔,艾瑞德國際學校(私立),鄭州中學附屬小學,鄭州大學實驗小學以及鄭州中學也都很近。

    周邊競品正弘青云筑同樣配套有商業以及180米地標,產品類別相差不大,在售均價14600元/㎡。

    想當初,保利一期住宅賣的那是相當不錯,現如今是否有當初的際遇呢?
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 綠城誠園 2020-04-14 10:29
    綠城誠園,也就是長盛廣場二期,位于經開區第八大街和經北六路西南。

    很多人翹首以待,雖然只是代建,不是純正血統,但也有可圈可點之處。

    項目占地面積約62畝,容積率3.99,共計1170套。規劃有8棟27層、2棟25層的高層和1棟3層的商業。共設有1251個車位,配比1:1;戶型包含91㎡、115㎡、123㎡、130㎡、132㎡、140㎡等多個類別。

    地塊距離地鐵5號線經開廣場站約1公里,可以成為準地鐵盤,周邊還規劃有地鐵11號線。

    作為綠城第二代高層產品,幕墻是石材輔以鋁板,偏新古典主義風格。

    每棟樓都設計了架空層,按年齡分成不同活動空間,變相增加了社區的活動空間。

    精裝修交付,包含地暖、中央空調、新風系統三件套,另外配有德國柏麗櫥柜、耶魯門鎖、步陽裝甲門、圣象木地板、杜拉維特噴射虹吸式馬桶、漢斯格雅花灑、瑞士弗蘭卡廚房水槽、3M凈水器等標準。

    可以肯定的是,這個精裝標準不算低,只是不知是否精挑細作。另外,預計交房時間2024年左右,時間過于長。

    老經開區目前挺缺新樓盤,偌大的片區,幾乎無可售樓盤。這個項目開盤價格應該不會低于20000+,估計在21000-23000元/㎡左右。

    不過,今年華潤凱旋門項目以及保利兩塊地中的一個項目肯定要入市,只是位置有些尷尬。并且,老經開區的教育資源不行,也是一個硬傷。
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    綠城誠園綠城誠園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 星聯嵐溪府 2020-04-10 16:31
    星聯嵐溪府這次的開盤情況無疑令人鼻尖一涼,去化率38%,尚不知有無水分。

    均價14000元/㎡,價格相比之前變動倒是不大。

    20年星聯首開失利,間接給白沙片區潑了一盆冷水。現在市場低迷也是原因之一,另外緊鄰星聯嵐溪府的星聯灣已經交房入住,外立面媲美安置房,星聯御象湖大部分樓棟的外立面也已呈現,毫無品質感可言。這些實實在在的交房產品應該會給去售樓部的購房者一個聯想。

    不過,也只是個例而已。上個月,建業春天里一期大戶型出現單價接近15000元/㎡的成交,象湖壹號一期小戶型出現單價14000元/㎡的成交。這是周邊二手房行情,還算堅挺。

    今年下半年星聯還會有兩個項目入市,一個星聯楓橋灣,之前有提過,很多人都在期待;還有一個星聯樾棠。

    星聯·樾棠位于國際物流園區,北臨朗星路(規劃路名),南臨經南十二路,西臨龍美街,東臨前程大道。

    項目占地約50畝,總建面約16萬㎡,容積率3.49,綠化率約35%,共計規劃8棟高層住宅、配套社區幼兒園,規劃有建面約89㎡—125㎡戶型,剛需型社區。

    周邊規劃的有地鐵13/14號線,東北方向為兩條線路換乘站,只不過要等到猴年馬月了。

    這塊地是去年8月份星聯以樓面價4275元/㎡摘得,同期摘得的還有保利、英地,保利已經確定與金茂合作。周邊還有和昌、路勁等房企的項目等待入市。這些地塊都是圍繞國際物流園區的商務區,到時候都會先畫餅。

    以后經開區的主戰場應該也會以物流園區為主,畢竟老經開和濱河可供出讓的不多。但是不知道這張大餅應該怎么來畫圓?
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    星聯嵐溪府星聯嵐溪府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 萬科·山河道 2020-04-01 14:52
    萬科·山河道位于中原區華山路與穎河路向西500米,總占地面積約139畝,共規劃4塊住宅用地,也就是洛達廟城改地塊。周邊規劃有地鐵10號線,交通還算便利。

    項目首期建筑面積約3.38萬㎡,規劃7棟高層產品,戶型包含121㎡三室兩廳兩衛(中規中矩)、125㎡三室兩廳兩衛(很是一般)、142㎡四室兩廳兩衛(中規中矩)三種。

    小區采用經典美式大都會風格,內部景觀復刻紐約中央公園和倫敦海德公園的設計理念,樓王首層架空層做下沉式庭院。

    精裝修交付,選用科勒、摩恩、伊萊克斯等品牌家居,在萬科體系里屬于2.0升級版。

    周邊在售樓盤有保利心語(高層毛坯,均價15000元/㎡)、陽光城麗景公館(高層均價14000元/㎡),還有昆侖望岳二期、康橋玖璽園、正商旮旯王地塊、恒大林山寨地塊等多個項目待入市。

    參考周邊二手房價格大多在14000-20000元/㎡之間,預估萬科山河道價格不會低。昆侖望岳二期也是精裝修交付,預計下半年入市,一期交房效果很是不錯,如果價格不高的話也可以考慮。
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    萬科·山河道萬科·山河道萬科·山河道
  • 房產評論師
    小頑童 點評 融創瀚海大河宸院 2020-03-26 17:08
    鄭州城區內號稱萬畝大盤的有兩個,一個富力建業808(首期富力建業尚悅居),一個融創瀚海大河宸院。

    當然這個萬畝一般包括公園綠地、水域、路網和安置用地等,純開發用地也就兩三千畝。

    大河宸院一期在2017年上半年首次開盤時候可以說恰逢其時,小高層均價16000元/㎡,洋房均價20000元/㎡,熱銷。隨后遭遇市場下行,二期開盤價格大打折扣,一期隨之也經歷逃不掉的維權事件。

    目前在售三期,位于北四環高架以南,天河路以東。占地93畝,容積率3.29,規劃9棟高層組成,包含95㎡三室兩廳一衛、118㎡三室兩廳一衛、136㎡四室兩廳兩衛、143㎡四室兩廳兩衛。

    三期是中式宸院風格,以書院文化為主題,建筑風格采用的是現代公建化立面,,車位配比1:1.1。

    項目周邊配套相比一期有一定增加,南側為9班制的公立幼兒園以及惠濟新區小學,周邊還有鄭州師范學院附屬實驗中學、鄭州市第三人民醫院 古樹苑公園等。

    三期距離地鐵2號線惠濟區zf站約1.2公里,步行約15分鐘,未來周邊還有地鐵3號線,也算是準地鐵盤。

    融創這個開發商挺能耐,老業主都在罵,新業主搶著往里進。房子品質一般,吹牛逼一流。不過,相比大部分樓盤,還是有一定品質基礎。

    項目近日就要開盤,開盤價高的話,關注這個樓盤的朋友不妨等等,尤其是意向大戶型的,你就多等等,驚喜一般在后面。
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    融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋東麓園 2020-03-26 10:06
    康橋東麓園自2018年入市至今,銷售情況一般,還剩下近400套房源。

    個人認為,該項目最大的問題就是首開價過高,過于自信,以致現在自食其果。

    早期單價過高,備案價低,裝修拆分,導致購買門檻加大,損失部分客戶。

    后期楊金片區價值趨涼,周邊競爭加劇,客戶意向銳減,銷售實屬難矣。

    目前,在售高層不足20000,且不分拆。如若首開不碰20000的天花板,現在大概率尾盤階段。
    雖然定位改善,但建標和精裝標準實在應付,具體不再多說。

    2018年可以說是康橋品牌價值的分水嶺,之前的康橋還能賣出溢價,賣出自信。之后的康橋越來越提不起來。

    康橋知園、康橋朗城、康橋香溪郡、康橋悅蓉園交房一個,維權一個。

    雖說處于維權大勢之下,但這幾個項目的交房標注真對不起當初的溢價。

    目前,該片區西有美盛北龍臺、福晟九州府急不可耐,東有泰禾東府大院、天倫風華苑、綠城桂語蘭庭虎視眈眈。另有兄弟項目康橋香麓灣含苞待放,據說定位僅次于康橋美廬灣,高低配設置,預計下半年入市。

    等到門口的明哲路向南打通至北龍湖后,項目價值會有些許拔高,只不過會等到何年何月何日呢?
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