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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 華發儲備地塊 2020-02-15 11:25
    繼華發在濱河以單價1245萬元/畝,樓面價7651元/平的低價摘地后,中交地產以低價連得兩地塊。

    22號地位于經南十二路以北,經開第十八大街以東,總占地約36畝,容積率不超2.5,以單價1254萬元/畝的底價成交,樓面價7524元/平。

    23號地位于經南十二路以北,經開第十九大街以西,總占地約38畝,容積率不超2.5,以單價1369萬元/畝的成交,略高于底價,樓面價8211元/平。

    首先,個人認為這兩塊地之前應該和中建有過確切磋商。之前土拍的時候中交就有意參與,只是勢頭略有不足。再有就是原定2月18日出讓的北龍湖12號地以及白沙地塊都被迫中止,濱河還是堅持推進。

    這兩塊地有個劣勢就是有很高的公建占比,進而導致成本略高,但如果開發商能優質處理的話,也會變相提高溢價。

    有一個很大的優勢就是,兩塊地出自于同一個開發商,這樣就可以統一規劃,相互照應,互補互利。相比金地與海馬項目,可以達到1?1大于2的效果。
    雖然中間有綠化帶作為分割,但經此疫情影響,小而精的社區應該會更受歡迎,大社區相對來說人員更雜,不便管理。

    目前,周邊綠地瀾庭 康橋悅蓉園 信保春風十里 青風公園等社區基本建成,甚至有的已經交房。小片區還是很成熟,等三年以后,將會更加成熟。

    想想青風公園高層均價16000一平,康橋悅蓉園高層當初均價18000一平的價格,中交的發展空間還是很大的。

    只是,目前濱河市場依舊很冷,中交子公司綠城時隔多年首入鄭州的項目也是開盤爆冷。
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    華發儲備地塊
  • 房產評論師
    小頑童 點評 藍城玫瑰園 2020-01-14 16:11
    白沙省實驗中學東側的宏升地塊再出新產品規劃!

    前段時間,華聯嘉禾·象湖學府的產品報告流出,并有價格信息透露。

    隨后,宏升發出一紙聲明:未與任何公司聯合開發。

    近日,鄭州宏升置業有限公司旗下備案項目:銀榕居再次流出。

    產品規劃方面,相比之前也有所調整。

    項目位于鄭東新區,北臨泰來路,南臨商鼎路,西臨恒通路,東臨龍王廟街,地塊編號bs23-19-01,用地面積31127.07平方米,約46畝,建筑面積108790.23平方米,綠地率30.1%,規劃9棟高層建筑,建筑高度59.75米。

    1#、2#樓全部為118㎡三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南;

    3#、4#、5#、6#樓為128㎡和143㎡兩種三房戶型,戶型都很不錯,部分邊戶四開間朝南;

    7#樓全部為98㎡三房戶型,三梯六戶,連廊設計。

    8#樓有一個單元是118㎡三房,剩余為98㎡小三房。

    目前主要針對省實驗中學教職工團購,單價14500元/㎡。

    價位適中,起碼比去年藍城誠園17000元/㎡價格有很大空間。

    如若教職工大批量團購的話,劃片省實驗中學應該也是板上釘釘。

    只是去年已經通過的地鐵8號線一期尚未開建,總讓人感覺少些什么。

    緊鄰宏升的還有藍城誠園C地塊,不知今年是否開售。另外,再加上鄭信路附近的漢德如意府,也算是給本就供應量不大的白沙片區補充下能量。

    據說,藍城玫瑰園小高層賣的還不錯,只是疊墅有很大難度。這又出來一個小勁敵,尚需堤防一下。
    (展開全部)
    藍城玫瑰園藍城玫瑰園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 普羅理想國 2020-01-10 10:39
    在泰辰行的統計數據中,普羅理想國以43.7億元榮獲大鄭州備案金額榜首,著實給綠博爭氣。

    很多人講,綠博8000/㎡,但最偏遠的普羅理想國高層精裝修14800元/㎡也是鐵錚錚的事實,關鍵還賣的不錯。

    昨天,由zf單位組織的“鄭州文創園集中簽約暨2020年投資發展推介會”在方特假日酒店進行。隨后,流出的現場圖片讓不少人小高潮一把。

    集中簽約11個項目,預計總投資額達144.5億元。包含四大類:

    總部經濟類:
    1、李寧中原總部基地;2、Framestore華中總部基地;3、北京文投中原總部基地;4、中核集團智能科技創新基地;5、中建七局交通公司總部基地;6、厚疆實業總部基地;7、河南省城鄉規劃設計院總部基地。

    其中,Framestore中國總部基地在1986年創建于倫敦的Framestore,是歐洲最大的視覺特效與電腦動畫工作室,曾多次獲得奧斯卡最佳視覺特效獎。將打造國家級“文化+科技”產業融合集聚區及“文化+旅游”生態度假區,并設立特效技術公司,實現特效技術本土化落地。

    厚疆的背后就是中牟那個萬邦批發市場,算是大河南的重點龍頭企業。

    休閑購物類項目:
    吾悅廣場,隸屬于新城,與萬達廣場套路相當。

    文旅產業類:
    1、雁翎文商匯,項目將通過引入1950年始于法國、目前全球最大的旅游度假連鎖集團clubmed(地中海俱樂部),打造集吃、住、行、游、購、娛30多項活動為一體的沉浸式度假項目。

    2、太陽城電競中心。

    教育配套類:
    北外K12國際教育產業園項目,投資主體為河南省華樹崇德教育科技有限公司。

    不管怎么說,也算是利好綠博,終歸不是壞消息。

    只是這個利好期過于長久,遙想2018年3月份,綠博就簽了一大堆項目:國際會議會展小鎮、國際游艇會、百老匯娛樂中心、開心麻花劇場、婚慶莊園、雁鳴湖國際酒店群、華潤電力中西大區總部基地等20個項目。總投資額253億元。

    近兩年時間過去,幾乎連動都沒動。這就像2016年你買這里房子,置業顧問告訴你2020年你就能坐上8號線一樣,望眼欲穿。

    不過,時不時打點雞血還是有效果的,不然開發商宣傳都沒有一點心意。

    去年的綠博已經接連刷新價格紀錄。甚至有單價7800元/㎡房源出現。雖然今年依舊會競爭慘烈,但這個底大概率破不了。
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    普羅理想國普羅理想國普羅理想國
  • 房產評論師
    小頑童 點評 恒大未來之光 2019-12-30 16:21
    昨天中午,恒大未來之光進行搖號選房。

    包含地和5號院578套、地和6號院689套、人和1號院784套、樂和6號院491套,共計推出小高層、高層24棟,2542套。

    【成交價格】:
    地和5號院:8450元/㎡
    地和6號院:8300元/㎡
    人和1號院:8300元/㎡
    樂和6號院:8100元/㎡

    前外界透露三種去化數據:1.清盤,100%去化;2.去化1500套左右;3.去化2000套左右。

    真實情況,不得而知。估計現在只有開發商營銷口、財務口有準確信息。

    但即使是去化1500套左右,也屬實牛逼。對于冰封兩年多時間的航空港樓市無疑打了一針強心劑。
    不說價格,這個開盤量,放在整個大鄭州來說,也是座上王者。

    恒大取得這個成績,一方面是價格優勢,另一方面也離不開分銷的幫助。

    恒大未來之光毛坯價格應該在7500元/㎡左右,雖說精裝修,依恒大尿性,500——800元/㎡足矣。

    這幾塊地樓面價都在2000-3000元/㎡之間,利潤空間還是有的。

    前幾日,向西約8公里處,清華園溢價五成以上,摘地三塊。樓面價在4500元/㎡左右,保守估計起售價9000元/㎡以上。

    相對北港核心區來說,每平有2500元/㎡左右的價格空間。相對南港來說,也有1500元/㎡左右的價格優勢。

    不禁讓我想起2017年4月30日,開封恒大未來城一次推出2000余套高層和洋房的場景。當天清盤,水分極少。

    當時一朋友也有參與,并為選到合適房源,傷心不已。電詢我加3萬轉讓費,是否可以入手,明確告知放棄。當時其還心有不甘,事后看來絕對明智之選。

    個人認為,這個項目不太適合剛需以及短期自住需求者。當然,你家在附近的除外,一平安置房也得大幾千元。

    有長期投資想法,看好港區以及領事館區前景的,購入一套也倒也無妨。畢竟價格不高。只是一定要能耐得住寂寞。

    這個未來有多遠?10年?20年?且等得11/13/17三條地鐵建成開通、1830畝馮莊文化公園花開之日、領事館落地生根之時吧。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 洺悅家園 2019-12-27 09:40
    項目包含兩塊地,一塊約26.6畝,一塊約53.4畝。
    規劃有13棟18層小高層以及一棟幼兒園,新中式風格。

    兩地塊均為文創園中部設計城高端人才配建住房,按照規定,此住宅僅銷售給在鄭州文創園中部設計城已注冊企業或其關聯企業員工。也就是我們俗稱福利房。

    這個項目很早之前就出來了,只是遲遲未正式開售。偏偏現如今這個節骨眼露面,也是個能掐會算的命。

    別人的福利房都是托關系花好處費,這個偏偏很冷淡。整體均價8500元/平,車位8——14萬元/個。價格倒是不高,只是今年的綠博競爭過于慘烈,去化艱難。

    包含90㎡三室兩廳一衛(南北通透、雙飄窗)、132㎡三室兩廳兩衛(三開間朝南、雙陽臺、雙飄窗)、157㎡四室兩廳兩衛(四開間朝南、三飄窗、雙陽臺)等多個戶型,整體以大面積為主。

    周邊是平安府邸、瑞禾嘉園、朗匯明園、天禧小區等單位團購房,真是扎堆呼應。

    開發商電建地產重組成立于2005年11月,是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一。

    目前在鄭州基本確定四個項目,除綠博這個,濱河兩個:電建瀧悅華庭、電建瀧悅華筑,中原區還有一個電建洺悅府(月季公園附近)。

    洺悅是2016年電建地產發布的“澋悅、洺悅、瀧悅、泛悅”四大品質產品系列之一,其核心理念是“良品宜居”。

    洺悅府物業采用電建物業,2.72元/平方,交房時間為2022年4月30日。
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    洺悅家園洺悅家園洺悅家園洺悅家園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 和昌盛世城邦 2019-12-24 11:16
    兩三年前,南港只有兩個知名樓盤。

    一個是內購小王子綠地香湖灣,一個是和昌盛世城邦。

    現如今可謂名企云集,建業、招商、永威、瀚海、中建、遠洋等紛紛布局于此。

    盛世城邦于2016年入市,最開始首期有A/B/C三個地塊,包含小高層、洋房、別墅,小高層起售均價5000元/㎡,洋房起售均價8000元/㎡,且針對部分單位有團購優惠。

    依稀記得2016下半年和昌推出2000余套房源,一搶而空,屬實瘋狂。

    一方面,小面積低總價受投資客熱捧;另一方面,當時的港區熱度類比于去年的常西湖。

    三年過去了,項目已銷售至四期,小高層精裝修均價10000元/㎡。

    目前,一期已經交房,二期即將交房。

    項目周邊有輕軌17號線、梅河公園、苑陵故城、園博園等配套,大環境還不錯。只是周邊生活配套少得可憐,跟北港富士康片區實在無法相比。

    三年之后又三年,不知何時是個頭啊。

    和昌以怡豐森林湖而聞名鄭州,又因和昌林與城而形象崩塌。盛世城邦的交房標準也是一般,曾一度遭遇維權事件。
    一如既往地面包磚、低品綠化、粗糙施工,估計和昌方已自行放棄,真是不思進取。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋美廬灣 2019-12-03 10:41
    北龍湖——永威上和院、融創壹號院、金茂府

    綠博——普羅理想國

    白沙——瀚海觀象、亞新紫藤公館

    楊金——泰禾東府大院

    濱河——康橋美廬灣、亞新海棠公館

    這些樓盤都是作為區域樓盤名片的存在,也是價格扛旗者。

    品質高,價格貴。但也有一個通?。喝セ?。

    整體而言,康橋美廬灣賣得還不錯。自今年五月底以來,整體去化三分之二,大概還剩下百十套房源。

    相比其他樓盤,銷售兩年時間,仍有過半房源,著實可圈可點。

    并且價格還在上浮,比首開價高出2000元/㎡左右,目前均價28500元/㎡。

    相比融創壹號院、亞新海棠公館、瀚海觀象等樓盤變相降價的行徑,更是顯得堅挺。

    與一位購買該樓盤的業主閑聊,問其愿意掏腰包的原因,主要就是喜歡這個獨樹一幟的設計。確實,SCDA創始人曾仕乾親自操刀,將其在新加坡、倫敦等地的超前設計理念融入到這個項目中,足夠驚艷。

    176㎡、212㎡、235㎡這三個戶型,個人更喜歡212㎡的復式。

    整體而言,這個戶型兼具大氣、舒適、高利用率于一體。

    176㎡戶型雖有挑高,但很雞肋,感覺在為其他兩個戶型產品做嫁衣。從高往低走的動線讓人很不舒服,反襯的平層有些低矮。手頭寬裕的話,不如換個戶型選擇。

    235㎡戶型中規中矩一些,融合了這個設計的中庸特質。

    簡單算下,212㎡、235㎡兩個戶型產品總價基本上在600W以上,在濱河這個區域真不算低。

    甚至可以說這些客戶也算是北龍湖的準業主層次,譬如正商上境系的小面積段戶型,即將出爐的龍湖北岸的小高層產品。
    不過,蘿卜白菜,各有所愛。

    很多人講,這個樓盤距離高鐵線路有些近,實地感受下尚可,800米左右。

    只是這個項目的交房時間需要注意下,四年半工期,2023年交房,自住的話需要多加注意這個時間節點以及裝修風格的交替變換。
    (展開全部)
    康橋美廬灣康橋美廬灣康橋美廬灣
  • 房產評論師
    小頑童 點評 瀚?!す巰?/a> 2019-12-02 16:17
    眾所周知,鄭州地產圈兩個李W。一個煤老板起家的永威李W,一個賣冷凍食品起家的的瀚海李W。

    永威憑借永威東棠、永威翡翠城、永威上和院等一眾精品樓盤傲視鄭州地產圈,瀚海依靠瀚海晴宇的炫酷外立面聲名大噪。

    很多路人可能不知道瀚海,但一定留意過金水東路東風渠旁的晴宇。因為他的與眾不同,因為他的標新立異。

    或許因為厭倦,或許尋求突破。瀚海在兩年前選擇摒棄王弄極的遺世作品,一改瀚海晴宇、瀚海思念城、瀚海爾灣、瀚海航城的復制粘貼外立面。選定上海古北壹號作為參考,外立面選用進口石材+純銅,重金模仿。

    售樓部景觀示范區以及樣板間目前已經開放,部分外立面以及會所雛形實景呈現效果很是不錯,能看出來下了血本。

    只是樣板間裝修風格實在不好恭維,掉價!品牌倒是一個個響當當:

    中央空調采用日本日立;
    新風系統采用美國百朗;
    水龍頭以及花灑采用德國當代 ;
    馬桶和浴缸采用德國唯寶;
    烤箱采用美諾 ;
    廚房煙機采用博世 。

    對外宣稱精裝標準8000-10000元/㎡,實際打個五折吧。這也正常,誰讓房子降價了呢。目前整體均價23000元/㎡,相比之前28000元/㎡,下探5000。

    不得不承認,開發商也在割肉。一方面行情下行,一方面備案價過低。

    不過,針對之前以28000元/㎡定過房的客戶,瀚海觀象會給他們退補差價,還算小小彌補一下。
    其實這塊地背后付出的土地成本相當之高,絕不是表面那樣。想想2016年的亞新紫藤公館土地價格,便略知一二。


    如果開發商能像宣傳所講,不惜重金匠心打造,對于東區改善人群來說不失為一個好選擇。

    只是,這個價格釋放出來后,紫藤公館很是頭疼。本就難賣,這下壓力更大。

    長遠來看,這個項目的位置和建標都優于紫藤。本想著觀象會以28000元/㎡的價格火速救場,沒想到反被插了一刀。

    遙想當年,瀚海晴宇180㎡戶型內購價14500起,開盤均價17000;230㎡戶型內購價15300起,開盤均價18000;320㎡戶型內購價17800起,開盤均價21000。

    恍如隔日,唏噓不已。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 永威上和府 2019-11-15 17:28
    在鄭州地產圈里,永威是很善于講故事的。

    譬如李老板不滿意綠城的房子,自己修復;對項目樣板間不滿意,砸掉重裝;不滿意景觀綠化,撤掉重新鋪裝等等。

    亦真亦假,亦得亦失!似乎永威嘗到了甜頭,不遺余力。

    很多人都知道,上和府出自李瑋珉、莊鎮光、孫虎三位大師之手。
    但當置業顧問脫口告訴我景觀示范區的石材是莊鎮光帶著人在山里采了一年時間,聽得我頓時頭有點蒙。

    還有示范區的16棵叢生烏桕,是永威團隊花費8個月時間,跨越多省,徒步約20公里,耗時5小時,終于找到!這幫人估計是在外面游山玩水累了,也想回家妻兒團圓以下,然后把8個月前聯系好的苗圃基地向領導作出匯報。

    言歸正傳,目前項目主推精裝小高層,均價12000元/㎡,還可以首付分期。

    標配中央空調、新風、地暖、凈水器、智能馬桶等。

    實地看完之后,產品也著實不賴。雖然是遠郊項目,但度假養老需求的話,這個價格還可以接受。人家耗費巨工,辛苦對出來的縫,也值當多花200塊錢。

    整體占地約1150畝,保留林地500畝,建設用地約650畝。三期開發,規劃產品包含類獨棟、雙拼、聯排、疊墅、洋房和小高層。

    只是面積都有些偏大,包含160㎡、190㎡、330㎡三種平層戶型,還有251㎡、430㎡兩種復式戶型產品。

    真是壓力山大呀,替他們捉急!即使名聲大噪的普羅理想國,還保留了一半的疊墅至今不敢開售。想提高逼格,整點別墅產品即可,小高層面積這么大,么法弄??!
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    永威上和府永威上和府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 金地名悅(金地名悅軒) 2019-11-15 14:06
    11月13日,經開國際物流園區拍出兩塊住宅用地。

    20號地,35.8畝,由路勁摘得,容積率3.5,每畝單價1001萬元/畝,成交樓面價4292元/㎡。

    21號地,82.2畝,由和昌摘地,容積率3.5,每畝單價874萬元/畝,成交樓面價3744元/㎡。

    這兩塊地均位于南區夢湖周邊,與前段摘地的星聯、英地、保利位屬同一片區。

    如果這幾個盤能同時期啟動的話,大概率能形成聯動之勢,將片區抄個小熱。

    但又似乎不太現實,估計大部分會用作儲備項目,短期很難啟動,畢竟北區三??突勾τ謁罨鶉戎?。

    前些天,閑來無事,探盤金地名悅:

    金地名悅以雙11名義,搞了個88折活動,均價10000左右。大戶型偏低,小戶型偏高點。

    這已經是其第二次大規模降價。

    首開均價12700元/㎡,精裝修;
    精裝改毛坯,均價11000元/㎡;
    片區價格戰,均價10000元/㎡。

    精裝改毛坯,倒是好事,畢竟金地鉑悅精裝對購房者造成的陰影還沒有散去。

    金地這個地塊很是規整,純高層設計,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多個戶型面積。與周邊碧桂園峯景、萬科溪望重合度較大,只是金地的戶型有點差。

    目前,前面23層的高層已經售完,在售34層的高層樓棟。整體還有一半以上的房源在售,銷售難度較大。

    加上等朋友的緣故,在售樓部等了一個多小時,也沒見其他客戶到訪。

    緊鄰售樓部的碧桂園峯景,工程速度很是迅猛,很多樓棟基本成型,看來SSGF建造工藝很是有效。

    臨走的時候,下午6點半,順路轉去萬科溪望售樓部,經過一條工地臨時道路,到達景觀示范區。驀然發現售樓部已是一片漆黑,不知是再次封盤還是作何緣故。

    友情提示:這三個樓盤除了地緣需求外,無論是投資還是自住盡量別碰,不信的話,開車在周邊轉幾天感受一下物流園區的熱情。
    (展開全部)
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