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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 鄭州孔雀城 1天前
    今年3月4日,藍光地產競得新鄭市兩塊地,3號地塊位于鄭新路東側、zf儲備土地北側,成交總價32892萬元,單價473萬元/畝,樓面價2840元/㎡;

    4號地塊位于鄭新路東側、zf永通路北側,總價28647萬元,單價414萬元/畝,樓面價2487元/㎡。

    如今城市展廳已經開放,案名定位藍光·雍錦香頌,項目總占地139畝,容積率2.49。本次兩塊地,采用南北兩個block分區,規劃有12棟小高層和8棟洋房,總戶數約為2140戶。

    小高層戶型區間為88-108㎡的三房,118㎡的3+1房;洋房戶型為110㎡的三房和126㎡的四房,定位剛需偏改善。

    整體采用新中式風格,外立面采用“屋頂重檐”的形式,樓棟分為“基、柱、頂”三段,下段為穩重的淺咖色,中段為淡雅的米白色,頂端則是較重的深咖色。

    這個項目算是藍光地產在鄭州市場的第一個項目,之前在平原新區有兩個,藍光鳳湖長島國際社區和藍光雍錦華府,初到之時,也是各種銷售政策推售火熱,價格波動頻繁,目前在開封、洛陽、漯河、信陽等城市都有布局。

    現如今又來到南龍湖,地塊位置一般,周邊的鄭新路規劃有地鐵16號線,其他地鐵線路沒有輻射。
    緊鄰項目的鄭州孔雀城,高層均價8000,洋房均價9000。東側有坤達江山筑和建業天匯城兩個大盤,價格相對高一些。

    地塊北側是商業用地,南側是教育用地,規劃有小學和中學,西側有一個鐵道警察學院龍湖校區。

    還是那句話,今年南龍湖市場格外激烈,開發商不好過。僅新項目就有建業天匯城、越秀臻悅府、正商新項目、萬科新項目等多個,還有在售的幾十個樓盤,競爭激烈堪比綠博。
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    鄭州孔雀城鄭州孔雀城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋香麓灣 2天前
    康橋香麓灣,SCDA在鄭州的第二個作品,康橋地產的灣系產品。

    目前售樓部已建成,設計感十足。

    看到香麓灣產品時候,不禁讓人想起初見美廬灣的場景,驚艷,孤品!

    個人在鄭州最喜歡的高層產品,也是康橋美廬灣。建業天筑、瀚海晴宇、東潤泰和儼然成為上個時代產物。

    價格逆市上揚,去化速度還都不錯,得到很多人的眷戀。畢竟是高總價產品,也不能像剛需盤那樣快速清盤,自去年年中首次開盤至今,剩余房源僅剩數十套,這就是對其價值的認可。

    如果說康橋美廬灣拔高了濱河片區的產品層次,那么香麓灣將再次拔高楊金片區的產品層次。

    這塊地位置也不錯,緊鄰重金改造的賈魯河,個別樓棟觀景感十足。

    高層142-183㎡,疊墅229-242㎡,洋房165㎡,戶型面積都很大。

    高層預估要350萬起步,縱觀周邊,鴻園的洋房疊墅、泰禾東府大院的洋房產品應該會與其形成競爭之勢。

    疊墅產品總價匹敵北龍湖洋房產品,這個估計要到后期推出,畢竟這個總價段都不好賣。

    目前項目最大劣勢就是沒有配套,學校在規劃中,沒有商業。鴻園附近的臨街商鋪好歹能滿足基本商業需求,另外也有學校配套。但這個樓盤就需要時間等待。

    另外,最最重要的就是康橋現在品質一直在走下坡路,還值不值得信賴。

    明天,地塊北側還將拍出新地塊,之前聽聞多家房企參與,花落誰家,拭目以待?
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    康橋香麓灣康橋香麓灣康橋香麓灣康橋香麓灣
  • 房產評論師
    小頑童 點評 碧桂園名門鳳凰城 2020-07-02 16:15
    88-115㎡三房,均價15000;142-230㎡四房,均價17000,首次推出700多套,去化率還不錯,屬實牛逼。

    雖說碧桂園名聲很差,在我眼中還不如某大,但依然有真金白銀在為其買單。

    說來也怪,自最早的鄭州碧桂園,再到后來??坦鷦?、鄭東碧桂園、碧桂園天譽、新鄭碧桂園都曾創造開盤清盤搶房的局面。碧桂園翡翠灣、碧桂園鳳凰灣、碧桂園天悅賣的雖然一般,但鮮有聽到其交房維權的聲音。

    去過其部分交房小區,精裝質量、園區綠化、細節之處實在不忍直視,地板開裂、冬青遍地、瀝青跑道是常態。但據業主反映,業主群都挺滿意,千金難買我愿意啊。

    不得不說,楊老板把鳥廠打理的蒸蒸日上。上半年銷售業績TOP1,3700個小目標。據路邊社新聞,大概七八百個小目標的水分。

    項目總占地面積約6057畝,東西3.2公里,南北1.2公里,西崗改造地塊,其中可開發面積514萬方,可開發住宅面積為270萬方,大盤,與普羅理想國相當。

    首期地塊占地約91.6畝,建筑面積約26萬㎡,容積率4.19,包含12棟31-34層高層,總戶數2430套。首期地塊很是不錯,緊挨西流湖和地鐵站,算是整個項目最好的。這個操盤策略也是無敵,現在這市場行情,近兩年都不易走上漲行情。難道要高開低走?個人猜測后期地塊估計會加入精裝來走高價格。

    開盤前,開發商把伊河路小學鳳凰城校區的消息釋放,貌似是碧桂園掏錢建新學校,并且花了數千萬買教學配套,這個錢你慢慢品。三環旁+湖+地鐵口+名校,小炸彈砰砰的往下扔,購房者的熱情實在無法阻擋,只能上了這條賊船,愿房子安好!
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    碧桂園名門鳳凰城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 昆侖望岳 2020-07-02 15:14
    在過去幾年的鄭州房地產市場中,昆侖望岳絕對可以稱之為名盤。

    一期自2015年入市后,便吸引很多人的關注,尤其是西區購房者。因其低至2.5的容積率,因其極具文化氣息的售樓部,因其還不錯的建標。

    很多人因為等這個樓盤而錯失2016年上半年的購房時機,在年底就有朋友預估這個樓盤要賣到18000,結果2017年底開盤期間遭遇限價政策,備案在14500左右,遭遇瘋搶,全款和六成首付先選,屬實激烈。

    去年底一期已經交房,配有洛克系統窗、耶魯指紋密碼鎖、蘭舍新風系統等,園區綠化只能說湊活,無奈周邊小區過于破舊,凸顯其為品質盤。目前,二手轉讓單價在18000-20000元左右。

    開發商是鄭州燃氣房地產開發有限公司,開發過吉祥花園、昆侖華府、豐慶華府、國投九棟等項目,國企,實力沒得說,還有些許的情懷主義。
    尤其那個紅磚外立面、別具一格的售樓部,改造自電纜廠舊廠房,耗資數千萬,后期也將作為文化地標而保留。

    二期已經啟動,占地30多畝,容積率2.48,規劃三棟高層,包含140㎡三房,160㎡、180㎡四房三種戶型,定位改善。三個戶型都很不錯,尤其160㎡四房,四開間朝南設計。南向總面寬達到14.4米,南向陽臺長7.6米。

    精裝修交付,預計單價2萬+,預計10月份左右開盤。

    這個面積段在西區絕對是扛把子,百米相隔的萬科·山河道戶型是121-142㎡,看似是競品,但似乎錯了一個層級。

    雖然大戶型在西區比較稀缺,但這個面積的總價基本上280萬起步,對客戶群體還是有些要求,好在房源不多,開發商也不缺錢,不著急,可以慢慢來。

    項目還把三棟樓的首層都做成了3.55米的架空層,作為公共活動空間使用,包含健身房、會客區、棋牌室、閱覽室、便民綜合服務區等。
    開發商還算是用心,只是看最終的定價是否能俘獲購房者的芳心。
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    昆侖望岳
  • 房產評論師
    小頑童 點評 世茂璀璨熙湖 2020-06-29 09:22
    世茂云境,位于新鄭市孟莊鎮府前路南側、孟港路東側。

    這塊地是今年3月11日世茂以總價16411萬元競得,占地約72畝,容積率大于1.0、小于2.0,建筑密度小于25%,綠地率大于35%。起始價16211萬元,溢價率1.23%。

    世茂在鄭州第一個項目是與豐益置業合作的世茂云尚城,第二個是與振興合作的世茂振興璀璨西湖,而這個則是獨立拿地。隨著世茂收購福晟,在鄭州的項目也是越來越多。但世茂在鄭州分三個公司,獨立運營,幾乎互不干涉,也是夠狠。

    項目住宅部分由6棟洋房和8棟小高層組成,產品戶型區間為87-143m2,共計904套?;橢泄嬤芯?,整體定位偏剛需。

    周邊在售的還有康橋林語鎮、浩創城兩個項目??登帕鐘镎蛞蛭戀匚侍饌0諏肆僥?,目前新地塊已經啟動,緊鑼密鼓的進行中,高層預計9000元/㎡左右。浩創則在此扎根已久,之前的浩創梧桐印象已經交房。浩創城為其新項目,主力戶型76-116㎡,主打剛需產品。

    孟莊這個地方其實很尷尬,夾在港區和南龍湖之間,地方zf也沒啥錢,全靠幾個開發商帶動。

    最大的利好就是城郊線孟莊站已經開通,實實在在,不吹不黑,對于剛需來說至關重要。并且,這幾個項目距離地鐵站也都不遠,實在不行還有遍地的蹦蹦車幫你解決。
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    世茂璀璨熙湖世茂璀璨熙湖世茂璀璨熙湖
  • 房產評論師
    小頑童 點評 綠都九州雅敘 2020-06-28 10:01
    綠都九州雅敘位于九州路與紫薇路交會處西北角,屬于綠博的廣惠街片區。周邊有融創觀瀾壹號、萬科蘭喬圣菲、金科博翠書院小鎮等樓盤。

    這塊地是2019年12月6日摘得,同期拿地的還有信友集團,那塊地在寶興路南、文匯路東,康橋香溪郡周邊,目前尚未正式入市。

    這是綠都地產在綠博的第一個項目,在中牟縣的第二個項目。很早之前有一個綠都褐石街區,已經售完。從某種層面來講,綠都也算是扎根中牟多年,畢竟現在宇通廠區所處的物流園區隸屬于之前的中牟九龍鎮,周邊不少綠都的項目。

    九州雅敘總占地約103畝,建筑立面采用現代典雅風,由8棟19層、20層高層、15棟6層疊墅產品組成。高層戶型有98㎡的三室兩廳一衛、118㎡的三室兩廳兩衛、118㎡的三室兩廳兩衛三種,疊墅有162㎡和129㎡兩種戶型。

    整體容積率2.0,相比綠博大部分樓盤2.5容積率要低些,但高層+疊墅分布的方式也是吃盡溢價。
    目前很多洋房樓盤交房時都會遭遇一樓帶院維權事件,但疊墅小區卻很少。

    我認為最大原因就是:洋房只有一樓為既得利益者,雖然你掏錢啦,但樓上就是認為你占用小區的公共綠化空間為私用,你把院子拿出來大家都能用。

    疊墅則不同:上疊贈送露臺、中疊贈送北院及部分地下室、下疊贈送南院及部分地下室,大家都受益,也沒人出來跳腳。最受益的還是開發商,把原來洋房周邊的公共綠地都拿來換成了錢,且價格不菲。連綠化也不用做,省事又掙錢,何樂而不為。

    雅系在綠都地產體系定位高端,但這個項目面積段都偏小,很討巧但意味著高端不起來。這個決定也是對的,周邊項目大戶型都賣的艱難。融創觀瀾壹號最拖后腿的就是其180㎡、200㎡的洋房,建業橙園一期大戶型降價三千依然賣不動,這就是現狀。

    目前項目已經開售,還有首付分期政策,首付9萬起,很明顯是走量盤。
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    綠都九州雅敘綠都九州雅敘
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋香溪里 2020-06-23 16:34
    時也,命也,運也,非吾之所能也。

    綠博樓盤數十個,康橋香溪里可以算是位置最差的一個,沒有之一:
    1.位于綠博片區東部邊緣地帶,且沒有大盤配套概念,孤盤;
    2.無近遠期地鐵規劃;
    3.短期無學校、商業等配套落地。

    綠博雖屬于中牟縣,但大部分客戶還是來自于鄭州市區,占比六七成左右。其余三四成來自于中牟本地以及外地市。當然,具體樓盤占比情況不一。

    峰回路轉,有亭翼然臨于泉上者,香溪里也。

    鄭州市區客戶看不上的項目,卻深受中牟本地購房者愛戴。自去年6月首開至今一年來,首個地塊基本售完,已經推出二期。

    當然,其價格下調是主要因素。

    首次開盤高層對外報的是9800元/㎡,有些水分,實際9500元/㎡左右。

    開始還在矜持,后來實在按捺不住,降價,五百不行那就一千!

    目前高層應該在9000元/㎡左右,洋房10500元/㎡左右,部分特價房更低,高層8500元/㎡左右。

    這個價格沒有理由賣不好的,市場行情再差,還是有很多真實購房者的,他們不是剛需,是真需。

    簡單看下中牟新縣城那幾個項目:路勁國際城、御源榮御、偉業巴黎印象、路勁九郡、亞新美好天境等幾個,均價大都在9000元/㎡左右。

    相對來說,康橋香溪里無疑不是一個更好的選擇。再加上康橋的忽悠能力,分銷加持,妥妥的流量盤。
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    康橋香溪里
  • 房產評論師
    小頑童 點評 保利雙湖科技城儲備地塊 2020-06-19 15:40
    地塊位于高新區雙湖科技城木荷路西、青梅街北,占地面積88139.75㎡,約132.21畝,容積率大于1.1,小于2.0,限高60米。

    今日,被鄭州煜盛房地產開發有限公司競得,也就是保利地產,起始總價85537萬元,成交總價92737萬元,成交單價701萬元/畝,折合樓面價5261元/㎡,溢價率8.4%。

    個樓面價應該是目前片區最高,之前正商湖西學府的樓面價為5235元/㎡,不過其容積率是不超2.5。

    相比6月1日龍湖摘地價678萬元/畝,樓面價4074元/平也要高些,但其容積率也是不超2.5。

    本來想著這次會和上次龍湖一樣提前確定,誰知竟然拍了兩個小時才結束,難道排練的劇本?

    此次參拍企業有保利、中海、碧桂園、中交、旭輝、敏捷、新城、萬達、昌建等房企,陣容一般。
    這塊地位置還算不錯,地塊東側規劃有鄭州外國語學校附屬小學、鄭州高新外語中學兩所學校,向南走過中海萬錦熙岸即是天健湖公園,環境很漂亮,且中海所剩房源也不多。

    但是,需要配建12班幼兒園、托老所、便民店等,變相增加容積率。另外,就是距離地鐵8號線天健湖站較遠。

    這塊地后期應該是純小高層或者小高+洋房配置,在片區也算是改善產品。這個可以說是保利在高新區第三個項目,之前有一個保利永威西溪花園,還有一個在售的保利文化廣場。今年保利真是發力啦,新項目遍地,僅經開區就有兩個待開盤。

    話說中建系賣地真是一把好手,中建七局在濱河搞得如火如荼,中建方程在雙湖科技城也不甘落后。

    目前已經有華潤悅景灣、中海萬錦熙岸、正商湖西學府、金輝優步花園、美的翰悅府、萬科城湖心島、龍湖等多個知名開發商的項目落地。

    除了中海萬錦熙岸進駐較早,華潤悅景灣比較雞賊,其他賣的都一般。目前高層單價在11000-13000之間,洋房單價13500-16000之間。周邊還有一個大盤融信朗悅時光之城,洋房預計13000-13000之間,競爭還是蠻大的。
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    保利雙湖科技城儲備地塊保利雙湖科技城儲備地塊
  • 房產評論師
    小頑童 點評 和昌優地 2020-06-19 14:40
    和昌優地位于索凌路與三全路交會處南,占地約80.8畝,總建面約25萬㎡,容積率3.39。

    包含7棟33層高層以及1棟17層小高層,共計1551戶?;桶?9㎡三室兩廳一衛(三開間朝南、U型廚房)、113-129㎡三室兩廳兩衛(114㎡稍好)、129-143㎡四室兩廳兩衛(戶型方正)等多個,整體偏改善。

    體為新中式風格,精裝修交付,標配新風、地暖、指紋密碼鎖,面盆和潔具選用杜拉維特,花灑和水龍頭選用漢斯格雅,但肯定是入門級。

    這塊地在金水區可以算作好地,早在四年前就吸引大批購房者關注,甚至有過內購排號舉動,一直拖拉至現在。因為最早為批發零售用地,后又變更為住宅,也是大費周折。

    綜合素質真的不錯,主城區低容積率,凈地,無安置房、無底商、無廉租房等困擾,周邊生活氣息濃厚。

    地鐵:地鐵4號線北二十里鋪站約400米,周邊還有地鐵3號線、7號線在建;

    學校:銀河路小學(大概率劃片)、一八聯合學校(難進);

    商業:地塊北側有北京華聯商業中心以及周邊的普羅旺世地中海商業、YOYOPARK商業;

    醫院:金水區總醫院、鄭大第一附屬醫院惠濟院區。

    社區內部規劃有約1萬㎡中央景觀,但鑒于近兩年和昌交房產品經驗,個人期待值不高。

    預計在6月底首開5#、7#兩棟樓,價位預計18000-20000之間,周邊萬科民安江山府在售均價20000元/㎡(精裝),碧桂園天麓19000元/㎡(精裝)美盛教育港灣17500元/㎡,瀚宇天悅城17000元/㎡,金水北價格確實堅挺。
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    和昌優地
  • 房產評論師
    小頑童 點評 匯泉博澳東悅城 2020-06-16 11:48
    今日,匯泉博澳東悅城摘得二期地塊。

    這塊地位于楊橋東路東、白沙路南、隴??燜俾范叵弒?,與一期隔前程大道相望。

    地塊約96畝地,成交總價為60740萬元,為底價成交,單價631萬元/畝,折合樓面價2369元/㎡。
    土地性質為商業兼容二類居住用地,容積率不超4.0,綜合,限價12000元/㎡。

    之前還傳言有其他開發商要拿這塊地,今日塵埃落定,看來傳言不實。

    目前東悅城一期基本售罄,一直在等二期續命。之前聽聞二期要對產品做升級,外立面會采用公建化外立面,價格也要隨之上調,不知是否按此執行。

    東悅城一期在去年首開前還不是很有信心,客戶量也一直不盡如人意。

    一方面,匯泉一直深耕鄭西,匯泉西悅城還曾一舉拿下鄭州是銷冠,對白沙不太看好;另一方面,去年市場行情也不好。

    結果,第一次開盤就遭遇哄搶,開盤即清盤,真是高興壞啦。

    一年時間,就把一塊地賣完。在當下市場行情,實屬不易。中間階段其最大競品東潤城五期搞過一段內購,小有影響。

    貌似東悅城的客戶群體比東潤城要多一些,難道大家都在等西北方向的六合CBD?有些搞笑。

    雖說地塊周邊規劃有13/20號線,但也都是猴年馬月的事啦。但從品質來講,個人更看好東潤城多一些,雖說其也有遭遇維權,但東悅城給我的感覺其維權只會更猛烈!

    東潤城五期預售證已陸續拿到,二者也將形成競爭之勢。
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