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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 融創瀚海大河宸院 2020-03-26 17:08
    鄭州城區內號稱萬畝大盤的有兩個,一個富力建業808(首期富力建業尚悅居),一個融創瀚海大河宸院。

    當然這個萬畝一般包括公園綠地、水域、路網和安置用地等,純開發用地也就兩三千畝。

    大河宸院一期在2017年上半年首次開盤時候可以說恰逢其時,小高層均價16000元/㎡,洋房均價20000元/㎡,熱銷。隨后遭遇市場下行,二期開盤價格大打折扣,一期隨之也經歷逃不掉的維權事件。

    目前在售三期,位于北四環高架以南,天河路以東。占地93畝,容積率3.29,規劃9棟高層組成,包含95㎡三室兩廳一衛、118㎡三室兩廳一衛、136㎡四室兩廳兩衛、143㎡四室兩廳兩衛。

    三期是中式宸院風格,以書院文化為主題,建筑風格采用的是現代公建化立面,,車位配比1:1.1。

    項目周邊配套相比一期有一定增加,南側為9班制的公立幼兒園以及惠濟新區小學,周邊還有鄭州師范學院附屬實驗中學、鄭州市第三人民醫院 古樹苑公園等。

    三期距離地鐵2號線惠濟區zf站約1.2公里,步行約15分鐘,未來周邊還有地鐵3號線,也算是準地鐵盤。

    融創這個開發商挺能耐,老業主都在罵,新業主搶著往里進。房子品質一般,吹牛逼一流。不過,相比大部分樓盤,還是有一定品質基礎。

    項目近日就要開盤,開盤價高的話,關注這個樓盤的朋友不妨等等,尤其是意向大戶型的,你就多等等,驚喜一般在后面。
    (展開全部)
    融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋東麓園 2020-03-26 10:06
    康橋東麓園自2018年入市至今,銷售情況一般,還剩下近400套房源。

    個人認為,該項目最大的問題就是首開價過高,過于自信,以致現在自食其果。

    早期單價過高,備案價低,裝修拆分,導致購買門檻加大,損失部分客戶。

    后期楊金片區價值趨涼,周邊競爭加劇,客戶意向銳減,銷售實屬難矣。

    目前,在售高層不足20000,且不分拆。如若首開不碰20000的天花板,現在大概率尾盤階段。
    雖然定位改善,但建標和精裝標準實在應付,具體不再多說。

    2018年可以說是康橋品牌價值的分水嶺,之前的康橋還能賣出溢價,賣出自信。之后的康橋越來越提不起來。

    康橋知園、康橋朗城、康橋香溪郡、康橋悅蓉園交房一個,維權一個。

    雖說處于維權大勢之下,但這幾個項目的交房標注真對不起當初的溢價。

    目前,該片區西有美盛北龍臺、福晟九州府急不可耐,東有泰禾東府大院、天倫風華苑、綠城桂語蘭庭虎視眈眈。另有兄弟項目康橋香麓灣含苞待放,據說定位僅次于康橋美廬灣,高低配設置,預計下半年入市。

    等到門口的明哲路向南打通至北龍湖后,項目價值會有些許拔高,只不過會等到何年何月何日呢?
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 宏光攬境(宏?;ㄔ埃?/a> 2020-03-16 13:48
    宏光·攬境,位于龍湖外環西路與龍湖中環路交會處。項目總占地約64畝,容積率2.98,綠化率35%。共規劃9棟高層住宅,包括7棟17~26層住宅樓、1棟幼兒園、1棟商業。

    建筑設計為上海日清建筑設計事務所副總建筑師董俊杰,景觀設計由山水比德首席設計師孫虎、設計總監劉娜“二人執筆。

    雖然位于北龍湖南岸,但已脫離核心區,該項目多年前曾參入內購事件,在此不再贅述。地塊南側為東方御景祥悅苑,曾經也是問題重重。

    周邊規劃有地鐵6號線,社區東北角有一個加油站,內部還有一棟公租房。

    進去小區之后的感覺,還是很不錯的,有絲絲北龍湖的氣質。

    目前在售4/8號樓,包含86—89㎡兩室兩廳一衛、110㎡三室兩廳一衛、113—115㎡三室兩廳一衛、153㎡四室兩廳兩衛等幾種戶型?;蛻杓貧己芤話?,沒有什么可圈可點之處。

    春節前1月12日首次開盤,推出188套房源,去化約140套,目前主要剩下部分小戶型,去化較難。
    在售86—89㎡小戶型均價23500,大戶型均價25000。

    價格適中,比較適合考慮置業北龍湖但手頭略緊的人群。

    如果大戶型的話,個人認為并沒有前段時間恒大悅龍臺24000的高層具有性價比,還帶精裝修。
    另外,目前北龍湖競爭慘烈,很多大開發商的品質社區也在競相出貨。

    比如1.6容積率、32000元/㎡、140㎡的6層洋房也不是沒有,可以作為擇優選擇。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 星聯嵐溪府 2020-03-07 09:35
    星聯楓橋灣效果圖出爐,很是炫酷。之前的星聯嵐溪府自比小晴宇的話,這個可是超越瀚海晴宇的存在。

    項目位于鄭東新區白沙片區,北臨象辰路,南臨賈魯河,西臨中山路,也就是象湖壹號三期南側。

    用地面積19759.1㎡,約29.6畝,建筑面積50815.85平方米,綠地率35.01%,規劃8棟建筑,高度不超28.9米。項目整體用地約為34814 ㎡,約52.3畝,從側還有一小塊地。

    容積率不超1.60,戶型面積段為150 ㎡、170 ㎡與195 ㎡。項目整體建筑風格為現代主義風格,外立面設計靈感來源于蜂巢的六邊形造型,材質選擇為全鋁板外包。

    地塊素質是真的好,低密、臨河。項目南側緊鄰的賈魯河正在改造當中,房子建成之時,綠化已經成型,真正的河景房。

    另外,中山路跨賈魯河大橋建成后,距離地鐵8號線龍王廟站也將更近,應該在1公里左右,可以稱之為地鐵房。

    至于項目入市時間,大概率要在下半年。目前星聯嵐溪府還有較多房源待售,夠消化一段時間。
    價格應該要超過象湖壹號洋房價格,預計2萬左右,甚至更高,具體還要看其他產品定位。

    星聯這兩年正在加速擴張,希望在品質層面有所建樹。目前手中儲備地也很充足,昨天剛在開封拍得一塊地,單價534萬元/畝,樓面價5007元/平。去年在國際物流園區也競得一塊,后續還有白沙廚衛城地塊。
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    星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 亞新美好藝境 2020-03-06 10:43
    這兩日,亞新美好藝境、名門紫園、亞太綠博花園的業主無疑是興奮的。

    原因就是地鐵8號線向東延長一戰至文創園站的消息,也就意味著4—5年后出門即可坐上地鐵通往市區。

    雖然有的網站的招標信息已經刪除,但部分官方網站依然存在,大概率實錘。

    對名門紫園的利好只是限于七期、八期地塊,其他地塊略遠,而對亞新美好藝境的利好則是實打實。

    這個項目2016年入市,也是呼聲一片,當時的綠博可謂天之驕子。

    初次開盤是在2017年中旬,市場趨冷,效仿融創象湖壹號二期全款先選,六成后選,結果不盡如人意。

    后期一直維持高層11000——14000元/㎡,洋房13000——17000元/㎡的價格區間,拖拖拉拉,始終賣不完。

    直到去年,儼然成為準現房,還有上百套房源。最終售樓部將房源及車位打包給中介,市場上出現均價11000元/㎡的洋房。

    現在看來。前期購入美好意境的已經完美跑輸大盤,后期低價購入的雖有不確定性存在,但已然OK。

    這個小區去年本人進去看過,品質一般,并沒有達到前幾年的吹噓標準。但這個位置的洋房產品,加上地鐵加持,單價不超11000元/㎡,個人認為還算可以。

    并且面積不算大,不像名門紫園的洋房,面積過大導致總價過高,送學位都賣不出去,前段還傳出部門工抵房12000元/㎡,前期以20000元/㎡左右價格購入的人真是血虧不止。
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    亞新美好藝境
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋悅溪園 2020-03-05 11:03
    康橋悅溪園位于人文路與新城大道交會處東800米路南,項目占地63畝,容積率2.5,建筑密度20%,綠地率35%。

    總規劃建筑面積約14萬平方,規劃有10棟17-18層小高層,包含建面約89-173㎡戶型,共計824戶。

    康橋悅溪園的建筑設計由上海柏濤打造,采用現代典雅的建筑風格。樓體頂部采用玻璃幕墻和鋁板處理,單元大堂采用米白色鋁板+仿銅色鋁格柵,樓體立面采用深灰色涂料配米白色涂料。

    戶型主要包含89㎡三室兩廳一衛、115㎡三室兩廳兩衛、125㎡三室兩廳兩衛、145㎡四室兩廳兩衛、170㎡四室兩廳兩衛等五種,145㎡四室雖然略緊湊,但也做到了四開間朝南,保證三個房間南側設計。170㎡戶型全部在樓王位置樓棟,兩梯兩戶設計。

    康橋悅溪園的位置與兄弟項目康橋香溪里都很尷尬,其他項目要么交通便宜,要么有地鐵預期,這倆兒都沒有。能說得來的也就是距離綠博園和楓楊外國語東校區相對近些。門口的中原大道向西方向遲遲無法打通,打通之后會有改觀。

    周邊永威上和郡價格倒是挺高,但一直去化緩慢?;褂杏懈穌銦浂?,共兩塊地,之前傳出團購價格不到9000元/㎡。

    因為在賈魯河對岸就是中牟新縣城,路勁國際城高層價位在9000元/㎡左右??登耪飧鲇Ω沒岜繞涓吒?000元/㎡左右,再加上小高層因素,預估售價在11000元/㎡左右。
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    康橋悅溪園康橋悅溪園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 遠洋萬和四季 2020-03-02 17:24
    遠洋沁園展廳于1月11日正式開放,隨后受春節及疫情影響一直關到現在。

    這個項目算是遠洋地產在鄭州正式落下的第三子,三個項目有個共同點,都比較偏遠,遠離主城區嘈雜。由于地塊是和新田共同開發,相當便宜,單價118萬元/畝,樓面價不過千。

    第一個遠洋風景,自2018入市以來一直不溫不火,項目地址也不在南龍湖核心區,與其他樓盤無法形成聚合之勢,比較尷尬。

    第二個遠洋萬和四季,剛入市時候還能以地價走量,后期伴隨綠博房價集體崩塌,賠本也沒賺到吆喝,不足200套房源也沒有清掉。

    之前傳聞的遠洋太古里以及老鴉陳城改項目漸漸了卻了蹤跡,估計黃了。

    還有一個合作項目遠洋中能榮府,位于南港,以疊墅為主。

    遠洋沁園位于滎陽洞林湖與五龍路交會處,賈峪鎮一中附近。

    項目規劃9棟18層小高層、14棟6+1層洋房、1棟幼兒園,共計1321戶,容積率1.99。產品涵蓋建面約82-170㎡洋房和小高層 。小高層主要包含82㎡三室兩廳一衛、96㎡三室兩廳一衛、117㎡三室兩廳兩衛等多個戶型類別。

    82㎡、96㎡戶型均是三開間朝南、兩臥朝南、寬陽臺設計;

    117㎡兩個戶型略有不同,一個是三開間朝南,一個是兩開間朝南。

    洋房主力戶型為128㎡三室兩廳兩衛,約14.8M面寬,大面寬客廳,約7.8M陽臺,著實不賴。


    項目還有一個優勢就是距離地鐵6號線首發站較近,只是預計開通時間還要4年左右。

    整個洞林湖片區在碧桂園首個項目鄭州碧桂園進駐時候以及2017年左右相對火熱一些,隨后便逐漸沉迷。

    目前福晟南山府、東原閱境、恒大山水城等多個項目再次廝殺,價格戰打的不比綠博差。
    (展開全部)
    遠洋萬和四季遠洋萬和四季
  • 房產評論師
    小頑童 點評 恒大未來之光 2020-03-02 11:57
    今天再次被恒大的軟文刷屏,數百萬營銷費用力推78折購房政策。

    自2月18日,由許家印簽發的恒大集團關于樓盤銷售特大優惠通知文件后,天天被恒大的置業顧問轟炸。

    截止至2月29日,全面實行購房75折優惠以及無理由退房等政策。

    今日又再次推行購房78折優惠:

    本人購買:2000元定金抵房款,房屋總價再減40000元,額外享受99折;

    推薦他人購買:享有35000元現金獎勵和房屋總價1%的傭金,同時返還2000元定金;

    別人買走:返還2000元定金,給予1000元補償金;

    在5月10日前未成功銷售的:返還2000元定金 。

    易居公布的銷售數據顯示:截至2月底,恒大累計銷售875.5億。

    超越萬科、碧桂園、保利等一眾房企,接近營銷大亨融創的3倍。

    這個數據有沒有水分?應該是有的。

    這些個政策有沒有效果?絕對是有的。

    僅筆者身邊,就有好多人在上個月購入恒大房子。

    出乎意料的是還有兩個本身就沒有購買意向,也被這個政策忽悠的著急忙慌下定。

    一個朋友購入恒大未來之光89㎡小高層,單價約7800元/㎡,美其名曰投資。價格相比開盤價基本持平,長期看還算可以
    。
    一個朋友購入恒大未來城170㎡高層,單價約7400元/㎡,美其名曰自住。價格也不算高,相比2018年價格跌去3000元左右。潮水退去,連褲衩都沒找到。

    這兩個朋友還有一個共同點:購入房子距離新居住地20公里左右!

    但他們都買了,并且挺心滿意足,這也就是恒大的威力所在。

    至于無理由退房政策,聽聽就得了。

    據悉,當你選完房之后,置業顧問會要求3天內交齊首付款,否則取消各種優惠。

    這些人本身就已心動,一般也不會再作反悔,只能乖乖就范。

    可是,首付款不退!你懂得!
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    恒大未來之光恒大未來之光
  • 房產評論師
    小頑童 點評 華發儲備地塊 2020-02-15 11:25
    繼華發在濱河以單價1245萬元/畝,樓面價7651元/平的低價摘地后,中交地產以低價連得兩地塊。

    22號地位于經南十二路以北,經開第十八大街以東,總占地約36畝,容積率不超2.5,以單價1254萬元/畝的底價成交,樓面價7524元/平。

    23號地位于經南十二路以北,經開第十九大街以西,總占地約38畝,容積率不超2.5,以單價1369萬元/畝的成交,略高于底價,樓面價8211元/平。

    首先,個人認為這兩塊地之前應該和中建有過確切磋商。之前土拍的時候中交就有意參與,只是勢頭略有不足。再有就是原定2月18日出讓的北龍湖12號地以及白沙地塊都被迫中止,濱河還是堅持推進。

    這兩塊地有個劣勢就是有很高的公建占比,進而導致成本略高,但如果開發商能優質處理的話,也會變相提高溢價。

    有一個很大的優勢就是,兩塊地出自于同一個開發商,這樣就可以統一規劃,相互照應,互補互利。相比金地與海馬項目,可以達到1?1大于2的效果。
    雖然中間有綠化帶作為分割,但經此疫情影響,小而精的社區應該會更受歡迎,大社區相對來說人員更雜,不便管理。

    目前,周邊綠地瀾庭 康橋悅蓉園 信保春風十里 青風公園等社區基本建成,甚至有的已經交房。小片區還是很成熟,等三年以后,將會更加成熟。

    想想青風公園高層均價16000一平,康橋悅蓉園高層當初均價18000一平的價格,中交的發展空間還是很大的。

    只是,目前濱河市場依舊很冷,中交子公司綠城時隔多年首入鄭州的項目也是開盤爆冷。
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    華發儲備地塊
  • 房產評論師
    小頑童 點評 藍城玫瑰園 2020-01-14 16:11
    白沙省實驗中學東側的宏升地塊再出新產品規劃!

    前段時間,華聯嘉禾·象湖學府的產品報告流出,并有價格信息透露。

    隨后,宏升發出一紙聲明:未與任何公司聯合開發。

    近日,鄭州宏升置業有限公司旗下備案項目:銀榕居再次流出。

    產品規劃方面,相比之前也有所調整。

    項目位于鄭東新區,北臨泰來路,南臨商鼎路,西臨恒通路,東臨龍王廟街,地塊編號bs23-19-01,用地面積31127.07平方米,約46畝,建筑面積108790.23平方米,綠地率30.1%,規劃9棟高層建筑,建筑高度59.75米。

    1#、2#樓全部為118㎡三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南;

    3#、4#、5#、6#樓為128㎡和143㎡兩種三房戶型,戶型都很不錯,部分邊戶四開間朝南;

    7#樓全部為98㎡三房戶型,三梯六戶,連廊設計。

    8#樓有一個單元是118㎡三房,剩余為98㎡小三房。

    目前主要針對省實驗中學教職工團購,單價14500元/㎡。

    價位適中,起碼比去年藍城誠園17000元/㎡價格有很大空間。

    如若教職工大批量團購的話,劃片省實驗中學應該也是板上釘釘。

    只是去年已經通過的地鐵8號線一期尚未開建,總讓人感覺少些什么。

    緊鄰宏升的還有藍城誠園C地塊,不知今年是否開售。另外,再加上鄭信路附近的漢德如意府,也算是給本就供應量不大的白沙片區補充下能量。

    據說,藍城玫瑰園小高層賣的還不錯,只是疊墅有很大難度。這又出來一個小勁敵,尚需堤防一下。
    (展開全部)
    藍城玫瑰園藍城玫瑰園
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