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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 上東國際 2020-06-30 16:58
    上東國際位于金水東路和鄭信路,項目總占地占地50畝,總建筑面積約15.6萬方,綠化率25%,總共有4棟公寓樓,1號樓為平層公寓,2/3/4號樓為loft公寓,3號樓部分房源有托管,主力面積是29㎡,38㎡的平層,29㎡的loft和雙鑰匙40㎡的loft,1-3層為裙房式商業。其LOFT是鮮有的5.05米層高,可真正做到雙層,再加上雙鑰匙設計,精裝交付。
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    目前執行的優惠是一口價房源,首付5000,平層單價10000左右,月供2100,loft14800,月供3200,首付是一年半三次還清。
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    就單純說公寓項目,核心區域公寓還是在7xxx-8xxx元滿天飛,而上東國際,區域優勢短期內并不占有,周邊公共配套及人口流動量也不足以支撐投資的收益。周邊租金公寓也最多在1000元/月左右,回本收益遙遙無期。
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    大家不要覺得公寓整體面積小,價格低,壓力小,尤其聽到租金抵月供就易沖動。公寓二手房交易稅費更是高的離譜,個人不論自住還是投資還是要謹慎。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 正商城 2020-06-30 15:30
    正商紫辰園

    前幾天,公寓熱銷又再次刷爆朋友圈,鑫苑國際新城、上東國際,以及風和朗廷項目,朋友圈價格再次轟炸,價格7xxx,7500+,8000以內再次收割一大部分客戶。
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    但這樣熱銷的場面還得把功勞歸給分銷大軍,高額傭金刺激下,那是得著個客戶就拉著就近售樓部,稀里糊涂就把房子定了,有很多客戶到簽合同還不知道自己買的是公寓。
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    而最近正商紫辰園也算是搭上公寓熱銷的列車。項目位于鄭州市管城區南三環與紫辰路交會處往南100米路西。由7棟26層免裝公寓樓、1棟4層商業獨棟組成。純公寓社區,3T8戶,65畝少有的公寓梯戶比,所以整體面積偏大,53-88㎡,精裝雙氣公寓,5萬定房,單價10300,月供3800,2021年4月交房,首付分期。
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    公寓大多都是投資型客戶,但正商紫宸園產品面積段不在黃金面積段,無論從總價,面積段,還是月供層面都不占優勢,投資最先可以pass了吧!
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    但還是那句話,公寓產品依然堅持不建議碰,無論是居住、投資都不是好的選擇,利率、生活成本以及后期的交易稅費,外加上近幾年公寓市場價格基本上沒動靜。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 融僑雅筑 2020-06-30 12:44
    融僑進駐鄭州,各個項目交付都是一地雞毛,閩系開發商,最近融僑悅瀾庭交付,因為項目基本結束,項目幾乎沒管理人員,無人理會,客戶也只能跑到融僑雅筑項目維權,鬧得挺厲害,業主還被拘留了。
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    買房不容易,入坑需謹慎,目前融僑在售的項目也不多了,融僑雅筑算一個,項目位于經南九路經開第十九大街以東交匯處,片區內也是競爭激烈,各家爭搶客戶情況還是比較嚴重的,從路邊分銷截客情況就能看出來,出一個售樓部三責兩三個多則四五個,所以融僑雅筑也不會好過到哪。
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    最近新加推高層11#(1D32F2T4)共計128套房源,高層108㎡三室、132㎡四室,貝殼分銷帶客,較之前開盤價格幾乎持平,成交均價16500元/㎡(毛坯)。優惠為:按時簽約1個點,開盤1個點,貝殼專場1個點,但去化效果相當差,僅去化30余套。
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    去化效果不佳,第一、片區內競爭激勵,項目品牌、口碑信任度不夠;第二、老項目維權,對新客戶造成沖擊;第三、分銷帶客,客戶忠誠度不夠;第四、大市場環境影響,前期無蓄客,客戶量不足。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 龍居華府 2020-06-30 11:16
    楊金最近因為小碧交房熱鬧起來,但也沒啥稀奇的,不維權不熱鬧也不是小碧的風格,但今天來聊聊益通龍居華府,很多人肯定第一反應是,這是誰家???沒怎么聽說過,沒錯,開發商實力一般,阿貍只知道兩個項目,還都是因為朋友是業主。
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    一個位于核心城區的天賜良園,位居核心城區,緊鄰京廣快速路,鄭州四中,鐵六中,鄭大一附院、鄭大五附院,絕對的黃金位置,但小區綠化、物業非常一般,畢竟是老小區。再有就是九龍城,磨磨唧唧好多年交付了,朋友最后還是高位入手,就記得小區朋友叨叨小區車位配比不高,車位價格那是賊高。
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    以往益通都是剛需產品,這次突然進軍楊金,想要轉型,但不是誰都能在楊金玩的轉的,區域內美盛、碧桂園、福晟等說實話都賣的不好,原因無非是,片區內公共配套不足,外加上軍用機場搬遷停滯,地鐵線路修改,而且多以產業園和安置房,片區居住感并不是那么理想,即使各家都打著臨近北龍湖,價格飚的賊高,但也是有價無市。
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    益通龍居華府項目總占地400畝,建筑面積約135萬方,一期占地66畝,16萬方,規劃11棟小高層,容積率僅為2.49,產品覆蓋面積段為89㎡-143㎡,電梯入戶設計,精裝交付,新中式建筑風格,外立面采用干掛石材。
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    目前在售精裝小高層21650元/㎡(一層毛坯29000-31500元/㎡),旁邊的福晟九州府精裝價格在19000-19500元/㎡左右,采用首付分期政策首付10%,剩余分三次,一年半還清,無利息,但從去化效果上,非常一般??⑹盜σ話?,精裝經驗不足,外加上片區配套跟進緩慢,客戶信息不足,再加上開發商價格定的不低,這樣的市場行情,去化不好可以理解。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 保利金茂時光悅 2020-06-30 10:32
    保利金茂時光悅,位于中牟潯江東路以北、藍湖街以西,蘭心東路以南,項目總占地面積約50畝,總建面約11.2萬方(地上約8.2萬方,地下約2.8萬方),規劃有8棟25-26層高層住宅和1棟約1600㎡的集中商業,總戶數854戶。容積率約2.49,綠地率為36%,居住舒適度頗高。
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    但只是目前區域周邊配套相對比較匱乏,項目位于經開區物流園內,僅其北側為在建鄭大二附院新院區(三甲醫院),而周邊目前規劃的大多還是多為工業用地,短期內生活配套匱乏,無優質的教育資源。
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    但就項目本身,開發商實力毋庸置疑,兩大央企合作,想要停工爛尾估計有點難,在合理的工期內延期交付也不現實,所以至少項目本身是有保證的。但是就工程質量和品質保證不太能保證,想要品質做到極致,就不要奢求了,想太特別差也不會,就大毛病么有,小毛病不斷而已。
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    而整個小區建筑為現代簡約風格,建筑外立面采用經典的三段式立面設計:單元入戶大堂采用石材與金屬格柵,標準層為高檔外墻涂料,建筑頂部為金屬格柵。產品類型以70-128m2三房為主,100m2以下產品為主,主打剛需產品概念,目前項目已開盤,均價在10500-11000m2左右(精裝),競品金地名悅價格在9300-10900元/m2(毛坯),但開盤效果并不好。
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    核心原因,片區配套設施較為滯后,周邊多為工業園,客戶對于區域的認可度不夠;其次在目前市場環境下,市場聲音也不夠,客戶導入難度大;再有片區內客戶購買力不足,大多以周邊工人為主。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 中原華僑城 2020-06-29 21:06
    中原華僑城位于中原華僑城,位于西四環西中原西路兩側,地塊自2018年12月土地都已經入賬,二七華僑城已經開盤多次,中原華僑城愣是到最近才算進入實質階段,展廳剛剛開放,正式售樓部還在緊鑼密鼓的施工中。
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    整個中原華僑城規劃面積6.1平方公里,項目計劃投資額500億元,規劃有歡樂谷、歡樂海岸、瑪雅水公園、海洋館、商業街區、商務辦公、星 級酒店、高端住宅等。打造鄭州文化休閑旅游新地標。其中濱水綠地及遺址公園用地2000畝,產業及商務商業用地1220畝,合計占比約80%。居住用地約800畝,占比20%,而整個地塊臨近鄭州地鐵6號線(在建)、10號線(在建)。
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    項目住宅一期地塊位于中原路、杭州路、揚州路、富貴路的圍合區域,共有兩塊住宅用地,兩塊商務用地;一期由15棟高層,以及4棟洋房構成,容積率2.99,綠化率35%,高層建面約89-127㎡三房,135㎡四房,洋房建面約126-139㎡三房為主;
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    中原華僑城一期從指標上看,剛需為主,外加位居中原區須水河附近,四環的位置,價格應該不會特別高,中原區及在周邊工作的可以對比留意一下。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 藍光鳳湖長島國際社區 2020-06-29 20:08
    藍光地產,房企百強,名列第21位,藍光發源和興起地——成都,目前開發了六大產品系:雍錦系、長島系、芙蓉系、未來系、黑鉆系、商辦系。2019年,藍光在河南迅速布局了新鄉、洛陽、開封、漯河、信陽等城市。
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    鄭州藍光雍錦香頌位于鄭新快速路與107國道連接線交叉口西南,是進駐鄭州的首個項目,總占地139畝,建筑面積29.7萬方,容積率僅有2.49,采用新中式的建筑風格,一共規劃有12棟小高層和8棟洋房,總戶數約為2140戶,但依然難逃高低配錯落排布。
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    雍錦系算是藍光產品系中較為高端類的產品,以宋代美學為主的中國府邸文化為原型,強調建筑對仗的序列感以及東方園林設計的儀式感。
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    在整個片區內,不缺乏一線房企及本土企業,龍湖、越秀、本土的康橋、正商,不卻反優質項目,只看誰家能把產品做得更加精細化,而藍光一直以戶型優為產品特色,確實是名不虛傳。
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    小高層戶型為88-108㎡的三房,118㎡的3+1房;洋房戶型有兩個,分別為110㎡的三房和126㎡的四房。
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    88m2的三房做到了南北通透,三面朝南,U型廚房設計,兩臥室帶有飄窗,對于小戶型來說,戶型絕對算上是極品。
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    目前項目售樓部剛剛開放,預計開盤將在9月份左右,關注南龍湖項目的朋友可以對比留意一下。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 銀基國際旅游度假區 2020-06-29 17:47
    新密,這個臨近鄭州的城市,因本身地勢優勢,吸引了眾多一線開發商和本土企業在此做小鎮項目,但真正進入實質階段的是少之又少,銀基算是進駐這個區域最早的房企,也是推進最快的一個。
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    除了配套的房產項目,娛樂設施也是進度比較快的,先前大家比較熟悉的幾個主題場館,每天的客流量也都不錯,例如銀基樂海水世界、黃帝宮御溫泉等,而近期將迎來銀基動物王國的開園。
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    銀基動物王國總投資50億元,占地570,000平方米,包含有六大主題區域、19組大型游樂設備,預計展示超過200種、逾3000只珍稀野生動物,集動物觀賞、科普教育、動物展示、 游樂設備、劇場表演、5D影院等眾多娛樂元素于一體,是又一綜合性樂園。
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    當開園后,相比應該會是又一引爆式的旅游景點,畢竟作為內陸城市,這會開放式的動物館是比較少有,平時我們想要和動物親密接觸除了市區的動物園,選擇機會是比較少,而這種互動性的場所更是么有。
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    園區內又顛覆傳統的動物互動區,大家也已乘坐水陸兩棲觀光車與動物互動,乘坐VIP觀光車穿越猛獸區與獅子老虎熊等大型猛獸類來個親密接觸;小朋友還可以給大象、長頸鹿等進行投喂互動;大型兒童親自娛樂設施龜兔賽跑,國內首座親子主題 雙軌競技過山車;而后還有動物表演,海獅劇場、百 老匯劇場、萌寵劇場。通過精彩的故事設置 將人與動物互動、動物行為展示、動物科普 講解融為一體;
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    銀基動物王國,預計將在7月3日進行試營業,7月15日正式開園,碰巧小朋友們要放暑假,未免這是一個不錯的旅游地方。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 保利文化廣場 2020-06-28 23:50
    高新區近期是比較熱鬧的,錢隆城、正弘青云筑、龍湖景粼玖序,加推開盤不斷,錢隆城特價房源不斷,龍湖自首開之后,銷量也都還算可以。
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    原來高新區的網紅樓盤,保利文化廣場,項目位于科學大道與雪松路交會處,周邊配套資源豐富,臨近地鐵8號線,周邊鄭州中學、鄭州中學附屬小學、鄭州大學實驗小學及鄭州外國語中學,有鄭州市第二人民醫院高新區分院、鄭州大學醫院等公共配套資源。
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    在一期去化完之后,二期也是斷檔很長時間。整個保利文化廣場占地整體規劃總建面約130萬方,一期僅剩部分公寓產品在售。二期占地66畝,建筑面積27萬方,容積率4.,49,二期地塊總體規劃了7棟樓(5棟住宅、1棟公寓、1棟寫字樓)。
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    二期住宅組團名為云棠占據高新區核芯位置,130萬方文化藝術綜合體配套40萬方的商業,保利拍賣落位于此,保利拍賣文化配套和150米5A甲級寫字樓將落位二期。二期全新住宅組團,建面約95-152平米,精裝交付,首次供貨戶型為建面95㎡、122㎡和135㎡為主,開盤價在16500元/m2左右(精裝)。
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    這個價格躋身高新區樓盤的第一梯隊,周邊競品龍湖景粼玖序15500元/m2左右,金科城在15000元/m2左右。對外宣稱精裝標準1500元/m2,涵蓋全屋精裝、新風系統、地暖等,不管精裝值不值這個價格,但精裝碰上這樣的市場,高單價、高總價,從開盤結果看,客戶接受度不高,外加周邊競品貨源也比較豐富,還能分期,造成很大部分客戶分流。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 保利海德公園 2020-06-28 15:41
    保利海德公園,作為保利進駐鄭州后,最大的一塊城改項目,整個地塊占地總共占地600畝,涵蓋金水區邵莊、劉莊、杓袁等幾個自然村,一共是7個地塊,6個可開發、1個安置地塊,總建筑面積120萬㎡。目前開發杓袁地塊,主打低密改善。北鄰賈魯河生態資源,教育配套為緯五路一小聯合辦學、省實驗中學聯合辦學;北側軍用機場油庫,近連霍高速、中州大道,易受噪音影響,地鐵2號線、20號線(規劃)距項目較遠,公共交通及目前配套大型公共配套還相對不是那么完善。
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    安置區早已施工建設,但自去年下半年開始就較之前有所放緩,但商品房的步伐缺還在緊鑼密鼓的施工中,近期推出4號院,整個地塊占地89.8畝,建筑面積17.37萬方,四號地塊也在原來開盤的1號院、3號院上做了些升級,在景觀、外立面(鋁板+玻璃)、精裝上做了提升,首開樓棟位置優越,價格較之前上漲,且無分期,置業門檻高;
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    4號院開盤均價在18400元/m2(精裝),較之前價格上漲約900元左右,但這個環境下上漲,客戶未必買賬,從開盤效果上,效果一般,也有以下幾個因素:
    第一、城改項目,容積率高,以往開盤的3號院價格較低,客戶選擇性大;
    第二、軍用機場搬遷擱置,油庫、飛機噪音影響。
    第三、保利以往交付產品口碑影響,價格漲幅較大,同價格區間,客戶選擇性多。
    綜合多方因素,這也是這次保利開盤效果不佳的原因。
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