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  樓市分析

未來十年,長三角除了這8個城市,都別碰了!

發表時間:2019-12-30  作者:夏良  來源:米宅長三角

昨天,我們聊了《過去10年VS未來10年,上海房價怎么走》話題,今天,《米宅長三角》2019年收官之作,我們進一步的來分析未來十年,中國的三大不確定因素,以及由此對長三角城市群的影響。


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未來十年的三大不確定因素


1、“老齡化”和“少子化”?;?/strong>

  

上海,這座改革開放前GDP占到全國1/6,曾經中國最大的工商業城市,不可避免的將在未來十年邁向越來越深度老齡化的問題。目前,上海60歲以上老年人口,已經占到了戶籍人口的約30%,未來十年,上海65歲以上老年人口數將達到600萬,其中80歲以上深度老齡化人口將占到1/5,約達到120萬人,預計到2036年,80歲以上深度老齡化人口更將達到180萬人。

與迅速老去的,數量龐大的,我們的父輩相比,我們的下一代人口基數則在急劇萎縮。

(圖3)

圖3顯示的中國歷年出生人口的估算和預測(單位:百萬人)。其中,2010年和之前的出生人口是根據2010年人口普查數據及歷年嬰兒死亡率和預期壽命回測結果,2011至2018年的數據為國家統計局公布的年度出生人口,而2018年之后則是我們對未來年份的預測。

  

目前,22歲到36歲的女性是生育主力。2019年,這個育齡高峰年齡段對應的是1983到1997年出生的女性,其出生年份中值為1990年。在未來10年,處于22歲到36歲育齡高峰年齡段的女性將銳減30%多。這在圖3中表現為1990年的波峰之后出生人口斷崖式滑坡,也為近年結婚人數的快速減少,以及一孩數量的不斷下滑所印證。

  

圖中2016-2017年出現的微弱反彈背后有兩個原因。一是全面二孩政策實施釋放了之前被限制的生育意愿導致生育堆積,二是人口相對較多的80后和90初進入生育高峰期。

  

決定未來人口趨勢的關鍵指標是生育率,也就是每個女性平均生育的孩子數。如果生育率處于2.1左右的更替水平,那么孩子輩與父母輩的數量會大致相同,出生人口將維持穩定。

  

但即使算上全面二孩政策帶來的生育堆積,2016-2017年出現的生育峰值也僅有1990年高峰的60%多。這說明生育率已經遠遠低于更替水平。

  

假設國家統計局公布的2018年的1523萬的出生人口是準確的,由此推算的2018年的生育率也只有1.46左右。需要指出的是,2018年出生人口中,二孩數量依然多于一孩。由于生了一孩才能生二孩,所以在生育狀況穩定時,二孩應該少于一孩。各項調查表明,中國生育一孩的家庭中,大約只有一半愿意生育二孩。這意味著2018年出生的二孩中至少有一半來自全面二孩政策帶來的生育堆積。

  

去除暫時性的生育堆積,中國的自然生育率僅有1.1左右。這個生育率遠低于歐洲和美國,也顯著低于日本,與韓國、新加坡等東亞國家及我國臺灣和香港地區同處世界最低之列。而在北京、上海等一線城市,自然生育率更是低到只有0.7,呈現出越是富裕的地方,越是不想生的窘境!由于長期一胎化政策的影響,中國城市已把生育一孩當成了默認選擇,農村在向城市看齊。這種現象在人類歷史上絕無僅有。

  

隨著二孩堆積生育趨于結束及育齡女性數量的銳減, 中國出生人口在未來10年內可能降到1000萬以下。不過由于年齡結構的關系,中國出生人口的下跌是臺階式而非均勻的。如圖3所示,目前面臨的是新中國出生人口的第三次跳水,在此之后會相對平緩一二十年,緊接著又是一次大跳水,到本世紀中葉中國年出生人口可能降至500萬左右。

  

避免出生人口的這種臺階式跳水的唯一辦法,是大幅提升生育率,但目前可預料的幾乎所有因素,比如進一步城市化、教育水平提升、生育年齡推遲、育兒競爭白熱化,無一不在進一步擠壓本來就極低的生育意愿。不要說提升生育率,未來能維持這一生育率,不再繼續下滑就算幸運了。即使中國能夠幸運地將生育率維持在1.1的水平不再下降,相對于2.1的更替水平,出生人口會以每代減少48%的速度萎縮。

  

出生人口的持續萎縮最終一定會導致總人口的加速萎縮。但由于過去在高生育率時代出生的人口依然存活,總人口的萎縮相對于出生人口的萎縮有相當長時間的滯后。雖然中國的生育率在1990年代就低于更替水平,但中國總人口目前依然在緩慢增長,預計到2029年,達到峰值14.42億之后,就不可避免的開始步入萎縮。

  

總人口的萎縮速度最初會很緩慢,之后逐步加快。等到超低生育時代(中國90后)出生的人口步入老年時,也就是說中國2050年后,可能將以每代人減少48%,每30年人口減半的速度萎縮。按照聯合國的預測,2050年中國人口約13.6億,2080年減半跌到6.8億,2110年,再減半只有3.4億,2140年再減半只有1.7億,2160年,中國人口就要跌破到1億以下了!


按此速度減少下去,到2100年時,中國的人口可能只有4.5-4.6億人,而我們的鄰國印度人口則將達到40-50億,十倍于我們!那時候,印度人看中國人,就好像今天的中國人看俄羅斯一樣,那是一片地廣人稀的中原沃土!


那樣的話,中國即使在2030年,超越美國成為世界頭號經濟強國,但也保不住像美國這樣持續百年的霸業。人口問題,恐在本世紀30年代之后,就要成為影響我們國運的重大問題!

對于習慣于把人口當負擔的人來說,人口減少是求之不得的好事。但這種念頭不過是人口控制思想下的想當然。實際上,所有認為人口減少的理由,都是聽起來似乎有道理,但深入分析卻沒有一條站得住腳。比如,有人認為,降低生育率會促進經濟發展。但實證研究的結論正好相反,生育率更低的地區,其人均GDP的長期增長率反而更低(比如現在的日韓、歐洲等發達國家,以及中國的上海)。

  

由于人從出生算起,要20多年才能完全進入經濟循環,生育狀態對經濟的影響有數十年的滯后。在改革開放的背景下,中國過去30多年的高速增長,得益于從1960年代到1990年代初期出生的大量人口。他們接受教育、成家立業、追求更好的生活,并為此努力,正是推動經濟發展的根本動力。


近年來,中國經濟增速顯著放緩的一個基礎性因素,其實就是1990年代出生人口銳減所致!

  

那么,人口減少會不會提升民眾的生活品質呢?比如,人們會不會住得更加寬敞呢?其實,中國所有城市的建成區僅占國土面積0.58%,相當于耕地面積的4.2%。城市擁擠的原因不是土地不夠,更非人口太多,而是人口聚集能提高效率。隨著人口衰減,人們會有可能向大城市集中,就像人口處于萎縮中的日本,除了東京人口在繼續增長外,其他地方都在經歷人口萎縮甚至變成無人區。

  

如果中國人口在2100年,降至4.5-4.6億(相當于1949年建國初期的人口數),那么,北京、上??贍芑故且廊揮導?,但是,主城區人口200萬以上的大城市,恐將從現在的50個左右,減少到只有十幾個,可供選擇的宜居大城市會越來越少。而現在百萬級人口的城市,可能衰減到只有一、二十萬人。這些城市的機場和高鐵站,可能因為客流量不足而面臨關閉(這跟近年來日本北海道,每年都有支線鐵路廢線是一個道理),大量基礎設施老化甚至廢棄(類似于現在的俄羅斯遠東地區,以及我國的玉門、鶴崗……),城市中的十幾家醫院可能減少到兩三家,居住區可能從上百個減少到一、二十個。由于住房需求不斷萎縮,也很難再興建新的小區,人們居住房屋的平均年齡可能由現在的一、二十年,上升到幾十年甚至上百年,最新的設計理念和建筑技術將與城市無緣。整個社會的面貌也將從現在的日新月異,而逐步變得日漸凋敝。

  

那么人工智能的發展會不會使得人口衰減變得無關緊要呢?實際情況也正好相反。在人工智能時代, 人口規模效應其實更加重要,因為眾多的人口不僅能支撐更大規模和更加細分的市場需求,也可以孕育更多的杰出人才。目前人工智能最發達的是中國和美國,恰恰可以歸因于這兩個國家需要和開發人工智能的有效人口最多。很簡單的道理,為什么包郵區出現在目前人口稠密的長三角,而地廣人稀的新疆、西藏、內蒙古,卻不可能包郵!

  

雖然,中國歷史上經歷過人口的大起大落,但與之前人口變化不同的是,這次人口衰減是內生性的,而且目前看來幾乎所有的因素都在進一步惡化。按目前1.1的生育率,出生人口將以每30年減半的速度持續性萎縮,這種坍塌似的人口趨勢,不只是將對中國未來的發展釜底抽薪,還會從根本上危及中華文明的薪火相傳!

  

過去幾十年來,中國生育政策把毫無根據的1.8的生育率當成理想生育率,這也是“十四五”規劃中設定的生育率目標。現在即使最反對放開生育的人,也承認中國的自然生育率遠低于1.8。退一萬步來說,就算中國未來的生育率能奇跡般地達到1.8,中國的出生人口依然持續萎縮,因為1.8依然顯著低于2.1的更替水平。長期來看,要避免中華民族走向消亡,將生育率提升到2.1以上的更替水平,是遲早要做到的,而且必須做到的。

  

好在,就在上個月,中央印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》,表明應對老齡化已經上升為國家戰略。

  

導致老齡化的原因有二,一是預期壽命延長,二是生育率低下。相比于其他預期壽命相似的國家,中國老齡化程度要嚴重得多,而且在未來會遠為更加嚴重,其根本原因是中國生育率太低,致使少兒的比例,遠遠低于同等發展水平的國家,并且很快會低于幾乎所有發達國家。

想象一下,二十年以后的2040年,我61歲,開始步入老年了,我父親90歲,可能還健在,我岳父、岳母才82歲、80歲,我女兒32歲,假設她那一年有了小孩,到時候,她所面臨的局面,再也不是過去十年,咱家6個大人圍著她1個小孩轉了,而是他們1對小夫妻,圍著12個老人(男方祖輩4人+父母2人,女方祖輩4人+父母2人)+n個他們的下一代轉,可想而知,他們三十而立之年的壓力有多大!


到那時,再多的房子,對他們而言,還有什么意義么?應該說,我們的下一代,00后、10后,缺的不是房子,而是保姆!

2、中國城市化進程發展到頂峰的瓶頸


201X的這十年,如果你在上海,你會明顯的感覺到,相比200X的這十年,各方面發展都慢下來了。


上海的近鄰,南京、蘇州、杭州,以軌交建設進度為衡量標準吧,慢了上海有10-15年,這三個城市在2022-2025年之間,也將實現上海2010年時的400公里+的線網規模,基本實現軌交全城覆蓋,也就是說,蘇州、杭州、南京大量的人口虹吸效應,也還有5年時間可走(例如杭州年增30萬常住人口的發展勢頭),5年之后,也會遭遇像上海的“2010瓶頸”一樣開始走下坡路的。


再往下一級,寧波、合肥、徐州、溫州,有可能成為長三角的區域中心城市,大規模的城市基礎設施建設和都市化進程可能要到2030年才算走完。


2030年,中國“八橫八縱”高鐵網絡全面建成,目前預測的中國人口的峰值也會在2029年出現,達到14.42億,2030年開始,中國人口將出現不可逆轉的負增長。同樣,2030年也是房地產供求關系的轉折點,從這以后,如果不是一線城市、強省會城市、計劃單列市,最差級別也是區域中心城市的話,房子肯定會越來越供過于求,越來越不值錢了!

由此,可以非常明確的得出這個結論:

2030年,乃是中國城市化進程發展到頂峰的一年,也是大部分中國城市房地產幾乎“玩完”的一年,之后的中國城市數量,一定會越來越趨于歸并和減少。


放眼長三角區域,未來,上?;嶁緯扇霾忝嫻納蝦?/strong>:外環以內670平方公里的“主城區”上海,外環外,市域范圍內6340平方公里的“滬C”上海;以“南通-蘇州-嘉興-寧波”為都市區環線的“都市區”上海。

屆時,大上海都市區環線上能量強大的蘇州,還能再擴張出“蘇錫常湖”的環太湖都市圈,寧波也還能再擴張出甬臺舟都市圈,至于南通、嘉興,幾乎不值一提,形同上海的“一個區”,當地人也更喜歡以“北上?!?、“南上?!弊躍?/strong>,而這股力量,在北上海的輻射半徑會最大,一直可以影響到蘇北的鹽城和蘇中的泰州!


蘇州、無錫、常州,明年就要上馬蘇錫常都市快線了,這條線會在太倉南站連接上海市域鐵路嘉閔線,把上海虹橋、無錫蘇南(碩放)、常州奔牛三大機場連起來。未來,蘇錫常已然會事實上成為一個廣域的“大蘇州”。


杭州,會加強對包括嘉興西部(桐鄉、海寧)、湖州南部(德清、安吉)、紹興、衢州、黃山在內的杭州都市區的整合;

南京,可能步濟南吞并萊蕪之后塵,一舉吃掉鎮江,來提升自己的省會首位度,并加強與包括常州西部(金壇、溧陽)、揚州、淮安、滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城在內的南京都市圈的整合;

未來的長三角,真正意義上的城市,只有上海、大蘇州(蘇錫常)、南京、杭州、寧波、合肥、徐州、溫州這8,勉勉強,最多再加上金義都市圈(金華、義烏、東陽)其他城市,未來都不可避免的會被這8-9個城市虹吸或兼并!

 

3、其他因素

即將到來的2020年,是很多國家和地區的“大選年”。

12天后,萬一蔡英文連任了,臺海局勢會怎么走?

11個月后,萬一特朗普連任了,中美貿易戰會怎么繼續?

香港,到了下一個特首選舉年2022,或是回歸30周年的2027,會比現在更向心還是向背?


隨著2019年底,山東艦的下海和長征5號遙三的成功發射,可以預見,未來十年里,我們很有希望盼到“解決臺灣問題”和“中國人成功登月”這兩個歷史性大事件;


我們的“一帶一路”倡議,更有望成功的整合出東方以RCEP《區域全面經濟伙伴關系協定》締約的中日韓澳新東盟15國為主戰場,西方以中國&中東歐國家合作17+1為主戰場,全面挑戰美國霸主地位。

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未來十年的四大基本判斷

 

如果你十五年前,就在上海炒房,你可能爽了3回;

如果你十年之前,就在杭州炒房,你可能爽了2回,但也悔過1回;

如果你三、五年前,在內陸省會或環滬城市炒房,現在已經拋掉獲利了,你也算是爽過1回了,但是如果現在還捏在手里,一次也沒沒拋掉,那你所看到的還只是紙面財富,沒有落袋為安之前,未來的一切都還是未知數,說不定明天,你重倉的城市,就像2011年的上海、2019年的蘇州一樣,調控下猛藥了呢?

中國房價漲到現在這個份上,在地產圈從業已有22年的我,不得不警示大家,并給大家以下4點基本判斷:

 

1、未來十年,誰也不要奢望能夠再復制一次過去十年的房價翻一番,甚至翻幾番,來實現自己人生價值的躍階。未來十年,房價漲幅,能跑贏這個城市的GDP增幅,已經算是不錯的了;


除非碰到申奧、申博這種持續利好7年以上的大喜事,如果某城某地出現局部暴擊行情,絕對是見好就收,不要指望這種長虹行情持續1-2年以上,當地政府還不端出猛藥來壓一壓它。

 

2、未來十年,長三角,機會只限于這8-9個城市,推薦次序依次為:上海>杭州>南京>蘇州>合肥>寧波>徐州>溫州>金華;


長三角只有“一超”上海,配得上有“環”的概念!


“環滬”的最大戰略縱深,僅限于在大上海都市區環線內,也就是最西面可以到南通—蘇州—嘉興—寧波一線現狀為常臺高速G1522,未來通蘇嘉甬高鐵),但是有幾個“污點”,比如通(州)海(門)啟(東)沿江化工帶、金(山)平(湖)(海)鹽石化核工業帶不要碰!滬蘇樓市苛政下的城市“西伯利亞”區域,如上海金山、奉賢西部、松江浦南三鎮、崇明本島、蘇州吳江區既非示范區,又非主城區的區域不要碰!環滬里面,永遠是:0512蘇州轄區,要強于0573嘉興轄區,盡量不要碰0574寧波轄區和0513南通轄區!


環寧和環杭,都站不穩什么“南京版花橋”,“杭州版花橋”的概念,未來環寧、環杭四面八方都會有城際鐵路,只是通車早晚的問題,屆時南京還是南京,安徽還是安徽,臨平就是杭州,海寧就是嘉興,一界之隔,天壤之別,這種地方,潮起時,一定要想到潮落時。


湖州南太湖、德清、安吉、杭州西部的桐廬、建德、千島湖,是江南難得有“奇山秀水”的地方,“綠水青山就是金山銀山”可不是吹的,但僅限于富人的“玩具”功能,有典藏傳世的價值,沒有投機獲利的空間。


其他,長三角除了上海全域(崇明除外)、環滬(上海都市區環線內),以及其他8個城市的主城區以外,其他的房子都別看了,2030年之后,這些地方的一套房子,講真,還不及一個好保姆,或是一家高級養老院的會籍來得有用!

 

3、未來十年,聰明的做法,絕不是只盯著國內,囤積更多的房子了,長遠來看,多生娃肯定比多買房更有前途!

然而,為了你的娃將來的成長,如果你已經在中國樓市里,淘到了金,是時候從已經全面實現小康的“添磚加瓦”階段,進階到更具有全球視野,追求“美好多元生活”的階段了!

 

4、未來十年,更多、更大的機會,絕不只限于上海、環滬和長三角,也未必在國內中西部的強省會,可能會出現在中東歐,出現在東南亞,出現在RCEP國家……出現在中國輸出“一帶一路”紅利更多的地方!

 

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(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 長三角  
本文章原創自米宅旗下《米宅長三角》
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