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正商湖西學府 正常 在售 住宅

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正商湖西學府 基本信息  我要糾錯  更多
 正商湖西學府點評    (共 130 條評價)
  • 阿貍 2019-12-31 11:54

    正商湖西學府,項目位于鄭州高新區紅梅街與川楊路交會處,總占地約77畝,規劃4棟高層、9棟洋房、1棟綜合用房、1所幼兒園。總建筑面積約18.6萬方,容積率2.49,綠地率36.81%,項目采用新古典主義建筑風格,高層建面約94115㎡,洋房建面約104-118㎡,三房產品為主。項目自建幼兒園;周邊規劃4所小學,2所初中,1所高中;周邊有鄭州大學、河南工業大學等高校,配套還算成熟。
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    項目位居雙湖科技城,雙湖科技城是中建方程和高新區zf合作開發,就像于濱河國際新城。占地面積6平方公里,總投資約100億元,規劃人口約7萬人,區域內包含7所學校、一所醫院、體育館、讀書館等,規劃配套設施比較齊全,只是進度上沒那么快。
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    目前區域內已經進駐的有中海、華潤、美的、金輝、正商等名企,但畢竟是高新區四環外,加上本身的發展速度及今年的市場調控政策,各家也都不太好過。
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    本月初正商湖西學府進行洋房加推(2019年月份首開),推出6#樓,共計48套房源,成家均價在13600元/m2(精裝);都是以8F的1T2戶的產品設計,但洋房的產品面積沒有我們想象的那么大,都是118m2三室兩廳兩衛的設計,對于資金充足的剛需甚至是在西邊上班的剛改人群來說,這個面積和總價倒是在可承受范圍內。
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    118m2的三室兩廳兩衛的戶型設計的還算可以,比較方正,三開間朝南,1T2戶,南北通透,而且主臥帶有衛生間,只是次臥剛好對著客廳。
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    雖然正商對比周邊競品中海、華潤等競品價格上略有優勢,但畢竟片區內洋房產品量充裕,各家去化速度都異常艱難。西區的上班工作的朋友,可以留意下區域內幾家產品,畢竟這個片區暫時算是一個價格洼地。
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    正商湖西學府正商湖西學府正商湖西學府

  • 梁京 2019-09-18 10:53

    9月5號開盤了,選在周四開盤是未來趕在了美的之前,美的是9月8號。但就算是趕在美的之前,似乎也沒有賣太好。
    正商推出1棟高層1棟洋房,高層是2梯4戶27層,面積是92㎡/116㎡,洋房是1梯2戶8層,面積是118㎡,共約260套,賣了約100套,去化率不到40%,精裝高層均價11500,精裝洋房標準層均價13300。精裝標準在1500元/㎡左右。

    再看同期美的的數據,9月8日開盤,推出一棟高層,3梯6戶33層,也是精裝,面積78㎡/89㎡/110㎡,推出198套,成交了大約54套,去化率27%,精裝均價12000-12540。精裝標準2000元/㎡左右。

    產品上,正商是27層,美的是33層,正商更舒適一些;兩家89-92㎡小三房戶型差不多,都是市場主流戶型,110-116㎡三房美的比正商戶型設計要好,美的2個臥室朝南、主臥帶有衣帽間,正商只有主臥朝南,進深也太長了,并且沒有贈送飄窗。

    整體更推薦買正商,美的落地鄭州的第一個項目不知道會做成啥樣(照以往經驗來看都不盡如人意,況且這地價又那么高,基本不賺錢,開發商不是慈善家)。

    正商除了110㎡的戶型稍微差一點,其他沒有硬傷,對于剛需來說可以考慮。

    洋房戶型118㎡也不錯,三面寬朝南,精裝均價13300,150-160萬在其他區域也就能買個高層,性價比還是蠻高的。
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  • 三少爺的筆 2019-09-17 09:19

    雙湖蓮花街三大佬目前全部開盤,哪個是你的菜?(正商、美的、金輝)

    遙想15年的時候去看一個吹噓的項目,金璽總部港。從?;骯慫幕?,四環外的凄涼開著車只能聽到自己的轟鳴聲,當時的產業用地做成類住宅的金璽總部港顯得極為奇葩,4000的單價也是瑟瑟發抖,就是到了現如今,菜七千多的價格,不過區域的發展迎來了雙湖科技城的規劃和各種大佬的入駐。

    正商湖西學府項目位居高新區紅梅街與川楊路交會處,占地77畝,容積率2.49,總建面約18萬方,規劃4棟高層,9棟洋房,周邊有多所學校及醫院,生活配套成熟;又有天健湖、天德湖等六大生態公園環繞。
    規劃上正商洋房+高層的高低配設計,這也是業內公認的低容積率下利潤最大化的規劃,不過因為雙湖是個剛需的區域,所以區域內項目的洋房也顯得不是那么豪,正商的洋房90多和110的戶型區間真的區分不出來豪和不豪的差別,對比之下,同是新城的濱河就不知道檔次高到哪里去了,所以從人群定位也就說明了區域的發展動力有多少?(明白乎?)
    正商一貫的作風是銷量和回款為上,特別是剛需樓盤,所以價格稍微比周邊讓利,但是這次因為裝配式的成本加成,高層毛坯11500并不顯得比隔壁的美的高層精裝12500便宜多少,自家裝修單方1000的價格也不算過分吧?

    給大家普及個知識:不知道購房者注意到一個細節沒有,正商93的三房實際和業內89的三房一樣,為何很多三房控制在89?,因為交契稅的時候90㎡以下是一個點,90以上就多了點,所以很多小三房就控制在89㎡。而且89和93錯的4㎡,在加上公攤等實際使用面積可能只有2㎡的差別,雖看著單價略低,但是總價可能差不多,這種細節大家買房也要注意,凡是90出頭的三房(90-95)不是耍流氓就是設計的時候沒控制好面積。

    三大佬規劃和價格都已出街,哪個才是你的菜,三家各有千秋但是細微的差別還是有的,望各位擦亮眼睛了,建議高層買美的,洋房正商
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  • guhfgvf 2019-07-30 20:22

    買正商湖西學府的有一點要注意。

    這塊地拍賣時,帶著一個特殊條件。

    該地塊應采用裝配式建筑技術建設;裝配式建筑的單體建筑應采用全裝修,裝配率不低于50%,同時應滿足國家《裝配式建筑評價標準》的相關要求。
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    采用裝配式建筑有兩點:
    第一,成本高,目前所知,成本比正常的建筑方式700-900元/㎡,羊毛出在羊身上。
    第二,有風險,裝配式建筑現在處于初期,技術工藝成熟度低,接縫又多,交付后效果如何,要打個問號。
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    正商拍這個地,也不便宜,總價以67260萬元摘地,折合樓面價5235元/㎡,溢價率54%。
    再加上裝配式建筑,也不知道正商賺不賺錢。
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    項目最大的價值還是東南側大型金融商務中心“金融島”,它是鄭州市未來的中央科技區(CID),有沒有北龍湖金融島的樣子?可惜,這個島還沒啥動靜,但周邊一圈的天德湖很不錯,跑跑步,釣釣魚,可美。
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    正商還是采用幾十年如一日的高低配,規劃4棟高層和9棟洋房構成,1#2#4#5#6#8#12#15#為8F洋房,3#為7F洋房,主力戶型為118㎡三房;9#10#11#13#為27F高層,主力戶型為92㎡和113㎡三房。
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    個人一直認為正商兩面寬的113㎡戶型,廚房很有問題,小而且細長,很多業主吐槽,但也沒見正商咋改進。
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    洋房走了兩個極端,12號樓和15號樓是4個單元1T2布局,戶型面積為105㎡三室兩廳一衛,和特殊戶型89㎡兩室兩廳一衛。如果是有點實力的剛需客戶可以看看,畢竟89/105的洋房不多見。
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    1#2#4#5#6#8#12#是偏改善產品,3D1T2布局,戶型面積為118㎡三室兩廳兩衛,和特殊戶型114㎡三室兩廳兩衛,是經典的四葉草戶型,三面寬,挺不錯的。
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    話說,今年好像沒聽到多少正商主城區住宅項目的聲音,不知道是不是還在主攻商辦產品,難道之前強制員工買公寓,還沒買完?
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  • 正商湖西學府馬佳寧 22小時前

    正商湖西學府非常不錯,實體樣板間能看到交付標準

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