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融創蘭園 點評
guhfgvf 2019-12-22 18:21
大公司對于高容積率城改的項目,不會像本地一樣,都想照顧到,把產品做的都中庸,而是會兩極分化,犧牲部分土地做高容的劣質房源,另一部分土地做低密舒適的優質房源。這樣的好處在于,容積率做滿了,劣質房源可以作為低價現金流,優質房源可以溢價高利潤,營銷上超低價XXX起也容易出轟動效果。
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比如前段開盤的萬科世玠,就犧牲一棟樓做成筒子樓,而融創瀾園也是這個思路。

做高容積率的劣質房源在2、3、4號樓。

2/3號樓是34層,四梯八戶,戶型是103/115/120/124。
這種樓,舒適度就別想了,雖然都是大面積,但地緣性改善客戶估計不會買,個人認為,投資客大概會買了出租,部分剛改客戶也會選擇差不多的南戶和東戶,融創對這兩棟樓的定價肯定會大幅度低于周邊高層售價,還是有一定市場空間的。
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低密舒適的優質房源在5/6/7/8號樓。
5號樓6層,1個單元,1梯2戶,全是143平
6號樓6層,2個單元,1梯2戶,全是143平
7號樓6層,1個單元,1梯1戶,全是171平
8號樓6層,1個單元,1梯2戶,全是143平
這些洋房在金水區格外稀缺,據說售價高達3萬元,尤其是7號樓,堪稱獨棟級別的享受。
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以上兩種要么品質過低,要么單價過高,不適合正常的地緣客戶。唯一的機會在于9號樓和10號樓,是正常的高層房源。

10號已經被內購過了,只剩下9號樓。

9號樓34層,3個單元,分別是2梯2戶和2梯3戶,主要是125-143的戶型。
雖然看著也比較擁擠,但沒2/3號樓那么變態了。
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最終開盤價的話,如果9號樓是1的話,2/3號樓的價格估計是0.8,5-8號樓是1.4
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  • 融創蘭園
  • 開盤時間: 金水區·融創蘭園12月27日開盤
  • 交房時間: 暫無信息
  • 地址: 金水區 財富廣場  鄭州市經一路與紅專路交會處
  • 開發商: 鄭州新大觀置業有限公司
  • 咨詢電話: 037165185555
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